Op 20 september organiseert Smart WorkPlace een Round Table over de voordelen van een gezond gebouw. In de aanloop hiernaar schrijft Nils Bonder, directeur van Smart WorkPlace partner CONSULT drie blogs. Dit is de tweede.
Er is steeds meer duidelijk over wat het effect van een gezond kantoor is op medewerkers. Medewerkers zijn productiever, zijn minder vaak ziek en een gezond kantoor helpt om medewerkers langer aan een bedrijf te binden. Op vele vastgoedsymposia heeft het onderwerp aandacht, Universiteiten onderzoeken deze materie veelvuldig en ook zorgverzekeraars zijn bezig het effect van een gezond kantoor te bepalen.
Er zijn echter twee problemen: Het gezondheidseffect van een maatregel is niet 100% te bewijzen en er is sprake van een groot split incentive.
Alle onderzoeken ten spijt, of een persoon gezond en blij is, is afhankelijk van veel meer factoren dan slechts de fysieke ruimtelijke (kantoor)omgeving waarin hij zich bevindt. Vanuit de onderzoeken die reeds zijn gedaan (en zijn gebundeld tot de WELL standard) weten we wel wat het effect is van bijvoorbeeld voldoende daglicht op het presteren van de mens, indien alle andere factoren hetzelfde blijven. En ook weten we wat goede verse lucht voor invloed heeft op de productiviteit van de mens. Er zijn ook al vele onderzoeken die het effect van lawaai op het menselijk presteren hebben onderzocht. Bij veel onderzoeken komen per onderdeel prestatieverbeteringen naar voren van 10 tot wel 25%. Opgeteld is het natuurlijk nooit zo dat een persoon door een gezond kantoor in één keer 45% meer productief is. De thuissituatie, de managementsfeer en genetische aanleg zijn allemaal zaken die ook zeker een grote rol spelen bij het al dan niet gezond en productief zijn van medewerkers.
Maar zelfs een effect van slechts (delen van) procenten heeft al een groot effect op een bedrijf. Het is dus common sense om vooral te zorgen dat je gebouw gezond is, of op zijn minst niet ongezond is.
Waarom zijn we niet met zijn allen al lang bezig met het ‘vergezonden’ van onze vastgoedportefeuille? Omdat, naar analogie van de split incentive bij het verduurzamen van vastgoed, de voordelen van de maatregelen die worden uitgevoerd bij het vastgoed bij een andere partij liggen dan bij de partij die de investeringen moet doen.
In dit geval is de ‘split incentive gap’ zelfs nog groter. Want daar waar je bij een duurzaamheidsmaatregel nog enigszins kan uitrekenen wat een investering (van een eigenaar) voor voordeel heeft (voor de huurder), is het voor een gezondheidsmaatregel an sich onmogelijk om netto-contant te maken wat de investering (door diezelfde eigenaar) voor financieel voordeel geeft aan de medewerker van die huurder in de toekomst.
Daarbij komt dat bij de keuze voor een gebouw er vaak nog langs klassieke paden wordt gewandeld en dat vooral de vastgoedafdeling bepaalt welk nieuw pand het bedrijf gaat betrekken. En dat de klassieke overwegingen (locatie, locatie, locatie, huurprijs, energielast) volstrekt voorbijgaan aan de in de eerste blog échte waarde van dit vastgoed: de mogelijkheid dat medewerkers IN dat pand hun beste prestaties kunnen leveren.
Binnen een bedrijf is het daarom van belang dat bij het maken van vastgoedkeuzes ook vooral HR en Facilities meebeslissen over de kantooromgeving. HR dient zich bewust te zijn van de impact die een pand heeft op de productiviteit en het welbevinden van haar medewerkers en ik kan me zelfs ook voorstellen dat de werkgebieden facilitair en HR naar elkaar toe gaan bewegen, beiden met het oogpunt om de medewerker optimaal te dienen. Als dan de vastgoedafdeling ook nog wordt afgerekend op basis van de hoeveelheid tevreden mensen in hun panden (in plaats van op basis van m2), dan komen die gezonde kantoren vanzelf.
Nu de financieel directeur nog overtuigen. Maar hoe doe je dat? Dat lees je in de derde en laatste blog.
Lees hier de eerste blog uit deze serie: ‘De échte waarde van vastgoed’
