‘Waarom zo negatief over WeWork?’
Space as a Service staat ter discussie. Maar is dat wel terecht, vraagt Ed Bouterse van online platform Workthere zich af in onderstaand blog.
Door de opkomst van WeWork in de afgelopen vijf jaar, en de recente hoeveelheid aan commentaar rond de beoogde IPO van het bedrijf, zou je bijna gaan denken dat het ‘Space as a Service’ model op los zand gebouwd is en gedoemd om te mislukken. Ik ben echter van mening van het debat rondom deze sector voortkomt uit een zekere mate van leedvermaak, omdat de ‘traditionele’ vastgoedsector de ‘uberfication’ van de kantorenmarkt niet kan bijhouden.
WeWork en andere operators beantwoorden een vraag waaraan in het verleden duidelijk te weinig aandacht is besteed in de kantorenmarkt. De behoefte aan flexibiliteit, service en die voor sommige verhuurders in het verleden niet bovenaan de prioriteitenlijst stonden, staan nu voor iedereen bovenaan de agenda.
Ik ben oud genoeg om te kunnen herinneren dat termen als ‘institutionele huurcontracten’ in de markt werden gebruikt, wat een teken aan de wand was dat de verkoopbaarheid van het gebouw belangrijker was voor ontwikkelaars dan huurderstevredenheid.
De opkomst van de deeleconomie, 24/7 klantenservice en hogere serviceniveaus in andere sectoren hebben allemaal bijgedragen aan het feit dat bedrijven hogere eisen aan hun werkplek stellen. Wat je ook vindt van de financiële gesteldheid van WeWork, ik kan me niet voorstellen dat deze behoefte in de toekomst zal veranderen.
Er zijn uiteraard problemen die moeten worden aangepakt om dit model acceptabeler te maken voor verhuurders, beleggers en financiers. Deze omvatten met name betere data over prestaties van de sector, en een meer op inkomsten gericht waarderingsmodel. Op beide fronten gaan we de goede kant op, met betere data over bezettingsgraad en prijzen van bedrijven zoals Workthere, en de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) die goed kijkt naar waarderingstechnieken. Naarmate deze initiatieven zich verder evolueren verwacht ik dat er een optimistischere houding ten opzichte van ‘Space as a Service’ zal ontstaan.
Bij exponentiele groei van een innovatief model zijn er altijd uitdagingen, en de grotere markten zoals het VK en de VS hebben ongetwijfeld wel iets van overaanbod op het moment. Operators die geen duidelijke onderscheidend vermogen hebben (anders dan de prijs) zullen het wellicht niet gaan redden, maar de grote, goed gefinancierde spelers die sterke branding en hoge service begrijpen, zullen overleven en verder ontwikkelen.
We moeten realistisch zijn over de uitdagingen die deze sector met zich meebrengt, en sommige van onze traditionele statistieken zoals leegstandcijfers moeten wellicht op een andere manier gemeten en bekeken worden. Ik zal een voorbeeld geven: stel dat je de leegstand meet van het centrum van Amsterdam, deze zou er zeker een aantal basispunten naast kunnen zitten in het geval dat de standaard bezettingsgraad van een flexibel kantoorconcept niet 100%, maar bijvoorbeeld 90% is.
Het is heel natuurlijk dat men sceptisch en voorzichtig is bij innovatie en verandering, maar het is zelden een goede strategie om in de weerstand te blijven hangen; stilstand is tenslotte achteruitgang!
