De gevolgen van het coronavirus voor vastgoed
Ook de Nederlandse vastgoedsector is niet immuun voor het coronavirus. Vastgoedmarkt zette een aantal zaken op een rijtje.
In het artikel ‘Coronacrisis: ‘Niet in paniek raken en logisch blijven nadenken’ van 12 maart memoreert de auteur allereerst hoe op wat voorlopig de laatste grote Europese vastgoedbeurs lijkt – de ULI Europe Conference in Amsterdam van begin februari – hoofdeconomen spraken over mogelijke black swans, onverwachte gebeurtenissen die de wereldeconomie op stelten zouden kunnen zetten.
Geen zwarte zwaan
Het toen al rondwarende coronavirus werd niet als zwarte zwaan bestempeld. Wereldbank-hoofdeconoom Hans Timmer zag het net als de rest van de wereld als een grotendeels Chinees probleem. “De Chinese economie kan in het eerste kwartaal zelfs krimpen. Maar het zal me niet verbazen als de wereld het coronavirus over een jaar weer vergeten is”, aldus Timmer tijdens het ULI-congres. Nog geen anderhalve maand later is een groot deel van de wereld in de greep van coronavirus Covid-19.
In hoeverre de vastgoedsector in Nederland wordt geraakt, is volgens de auteur nog lastig te zeggen. Op de logistieke vastgoedmarkt worden de eerste gevolgen langzaam merkbaar. Door het stilvallen van de containeroverslag in januari en februari in China, zien analisten vraaguitval ontstaan op de logistieke markt in de haven van Rotterdam. Europa en Nederland voelen de pijn pas acht à tien weken later. Het echte goederentekort zal dus pas in april en mei voelbaar zijn. Logistieke ondernemers komen dan met lege distributiecentra te zitten, terwijl de huur blijft doorlopen. Als die situatie te lang aanhoudt, kunnen ze in zwaar weer terechtkomen, aldus een logistieke vastgoedexpert.
Het positieve nieuws is dat de handel weer op gang komt. In maart lag de Chinese containeroverslag nog maar 20 procent lager dan het jaar ervoor. Of het hierbij blijft, hangt af van het verdere verloop van de coronacrisis. Het is duidelijk dat een nieuwe opleving na de zomer slecht nieuws zal zijn.
Vastgoedexperts verwachten ook een effect op de Rotterdamse kantorenmarkt, die deels leunt op de haven. Een terugval van de kantooropname in Rotterdam is aannemelijk. Ook de bezettingsgraad van co-workinglocaties kan fors teruglopen, stellen door Vastgoedmarkt geraadpleegde analisten.
Correlatie
Doordat grote bedrijven evenementen afzeggen, zakenreizen zijn opgedroogd en veel mensen moeten thuiswerken, zal het aantal zzp’ers en flexwerkers op co-workingkantoren hoogstwaarschijnlijk dalen. Flex-office operators zullen naar verwachting dan ook minder nieuwe locaties aanhuren.
Een andere analist wijst erop dat de hele Nederlandse kantorenmarkt kan afkoelen. De wereldwijde vraag naar kantoorruimte correleert historisch gezien met sentimentsindicatoren. Door de wereldwijde coronapaniek zullen die laatste indicatoren omlaag gaan. In Londen en Dublin hebben grote techbedrijven als Facebook en Google hun kantoren al tijdelijk gesloten.
Dat ook in Nederland sommige kantoren (deels) op slot gegaan, ziet directeur van Dynamis Taxaties Baldwin Poolman niet als een groot probleem. “Bedrijven ondervinden daar weinig schade van. Werknemers kunnen gewoon thuiswerken, want elke organisatie heeft een eigen online werkomgeving. Binnen Dynamis hebben we ook maatregelen genomen. Besprekingen doen we zoveel mogelijk telefonisch, naar bijeenkomsten gaan we niet. We gaan ook niet naar de Mipim, als die in juni al doorgaat.”
Poolman stelt dat het nog twee kanten kan uitgaan. “Of de coronagevallen drogen over een paar weken of maanden op. Zolang we niet in paniek raken en logisch blijven nadenken, zal de economische impact gering blijven. Komt echter net als in Noord-Italië het openbare leven tot stilstand, dan wordt het een ander verhaal.”
Terughoudendheid
Hij bespeurt nu al terughoudendheid op de beleggingsmarkt. “Vastgoedondernemingen, beleggers en huurders stellen investeringsbeslissingen uit. Een belegger die op het punt staat een logistieke vastgoedportfolio over te nemen, zal eerst willen weten hoe hard het virus de logistieke sector raakt. Een bedrijf wil nu wellicht geen of minder kantoormeters afnemen.”
Als deze crisis lang duurt, kan die de bedrijfsvoering volgens hem structureel veranderen. “Nu al werken veel mensen thuis vanwege de vele files. Door corona is er nog meer reden om op locatie te werken. Ook e-commerce kan een nog grotere vlucht gaan nemen. Als iedereen thuis moet blijven, zullen thuisbezorgdiensten het in elk geval megadruk krijgen.”
De timing van het coronavirus noemt Poolman ongelukkig. “Er was al veel onzekerheid door de brexit, de handelsoorlog en andere geopolitieke spanningen. Als Italië in een economische crisis komt, kan ook de eurocrisis weer oplaaien. Al deze ontwikkelingen kunnen elkaar negatief versterken. Als vastgoedbeleggers en gebruikers minder of geen inkomsten hebben terwijl de kosten doorlopen, worden banken zenuwachtig. Als rente en aflossing niet meer binnenkomen, stoppen banken met financiering. Als de bankloketten overal dichtgaan, hebben we een probleem. Dan krijgen we een scenario dat zich in 2008 ontvouwde en systeembanken wereldwijd in een draaikolk terechtkwamen.”
Poolman blijft vastgoed niettemin een aantrekkelijke investering vinden. “Als er paniek op de financiële markten is, kiezen mensen voor zekerheid. Dus stap dan in vastgoed. Bovendien blijft de rente waarschijnlijk nog veel langer laag, wat ook weer voordelig is voor vastgoed. Mocht ook op de vastgoedbeleggingsmarkt de paniek toeslaan, dan blijft er dynamiek. Er zijn altijd anticyclische beleggers actief.”
