Kennis en groei maken campusvastgoed aantrekkelijk
De combinatie van kennis en groei maakt campusvastgoed aantrekkelijk. Dat concluderen ABN AMRO en a.s.r. real estate in een gezamenlijk rapport. Ze verwachten dat de populariteit ervan de komende jaren zal toenemen.
Momenteel telt Nederland circa 40 campuslocaties. De tien meest volwassen campussen zijn volgens adviseur Buck Consultants International: Amsterdam Science Park, Brightlands Chemelot Campus, Campus Groningen, High Tech Campus Eindhoven, Kennispark Twente, Leiden Bio Science Park, TU Delft Campus, TU/e Campus, Utrecht Science Park en Wageningen Campus. Op deze tien locaties is bijna 4 miljoen vierkante meter in gebruik door kennisinstellingen en bedrijven terwijl er nog 1,8 miljoen vierkante meter ontwikkelpotentieel is.
De toegevoegde waarde van campussen voor bedrijfsinnovatie
Vestiging op een campus biedt bedrijven toegevoegde waarde vanwege de mogelijkheid om nieuwe kennis en innovaties te ontwikkelen. Een campus biedt hen gedeelde infrastructuur, aanwezigheid van gelijkgestemde organisaties en een hechte gemeenschap waarin kennisuitwisseling essentieel is en waaruit nieuwe ideeën verder gebracht kunnen worden.
Zo bestaat een volwassen campus veelal uit start-ups, scale-ups, multinationals, universiteitsfaculteiten en onderzoeksinstituten. Een sterk gemeenschapsgevoel met relevante (in)formele netwerken kan partijen binden aan de campus, ook bij vertrek van anderen. Zo levert de campus naast duurzame relaties een bron voor nieuwe ideeën, inspiratie voor innovaties en commerciële mogelijkheden.
Vaak bieden campusorganisaties intensieve begeleiding aan jonge bedrijven aan. Deze zogenoemde incubator- en accelerator-programma’s begeleiden hen om van een innovatief idee tot een succesvol bedrijf te komen. Ook bieden campussen vaak gedeelde faciliteiten aan die kennisintensieve start-ups, scale-ups en andere organisaties nodig hebben, maar vaak grote investeringen vereisen. Dan gaat het bijvoorbeeld om specialistisch materieel, clean rooms, laboratoria, datacenters met rekenkracht en ondersteunende administratieve diensten.
Ondernemingen vestigen zich juist op campussen vanwege het aanbod van specialistische faciliteiten en diensten en de interactie met kennisinstellingen en andere bedrijven. Daarmee onderscheidt campusvastgoed zich nadrukkelijk van reguliere kantoren die primair een werkplek zijn.
De vraag naar campusvastgoed
Mede als gevolg van de groeiende kenniseconomie en de bijdragen die campussen leveren aan kennis- en innovatieontwikkeling stijgt de vraag naar nieuw campusvastgoed.
Enkele opvallende cijfers:
- In de periode tussen 2011 en 2019 groeide de totale werkgelegenheid in Nederland met bijna 8 procent, terwijl de groei van werkgelegenheid op de tien grootste campussen in die periode maar liefst ruim 70 procent bedroeg.
- Het aantal nieuwe bedrijven dat zich vestigde op de tien grootste campussen van Nederland (+55 procent sinds 2011) groeide sterk, meer dan binnen de specialistische zakelijke dienstverlening (+52 procent) en Nederland als geheel (+44 procent).
De sterke groei in zowel werknemers als bedrijven zorgt voor hogere vraag naar kantoorruimte en aanverwante voorzieningen op campussen. Door de groeiende vraag naar campusvastgoed is de voorraad kantoormeters op campussen sinds 2005 gegroeid met circa 47 procent tot ruim 725.000 vierkante meter in 2020. Deze ontwikkeling wijkt af van de landelijke ontwikkeling van kantoren die al jaren krimpt, zelfs in de vier grote steden.
De grote vraag naar campusvastgoed, met name naar kantoren met en zonder laboratoriumruimte, is ook terug te zien in de leegstandcijfers. Zo is de kantorenleegstand op campussen al sinds 2005 onder de zeven procent gebleven. Begin 2020 was de leegstand zelfs teruggelopen naar circa vier procent. Hiermee hebben vastgoedinvesteerders in campusvastgoed beter gevulde kantoren vergeleken met kantoren in de vier grote steden.
De toegevoegde waarde van campusvastgoed
De bovengemiddelde vraag naar campusvastgoed weerspiegelt zich tevens in de huren die gebruikers voor campusvastgoed betalen. Op negen van de tien campussen betalen huurders ongeveer twintig procent meer huur per vierkante meter dan het gemiddelde voor kantoren in diezelfde gemeente, zo blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur JLL.
Volgens de opstellers van het rapport is campusvastgoed vanwege het toekomstbestendige karakter, de aanhoudende vraag en de potentiële groei in waardering een aantrekkelijke vastgoedcategorie voor investeerders. Het is een niche binnen de vastgoedmarkt waarbij bovengemiddelde kennis nodig is over de behoeften van de gebruikers. Vanwege de sterke Nederlandse infrastructuur, het belang dat de rijksoverheid aan de verdere ontwikkeling van de kenniseconomie hecht en de schaarste aan geschikte en voor kennisinstellingen op maat gemaakte kantoorlocaties zal de groei van vastgoed op campussen naar verwachting aanhouden en zelfs verder stijgen.
Het rapport is geschreven door Casper Wolf (Sector Analist Bouw en Vastgoed, ABN AMRO Sector Advisory), Ingrid Laane (Sector Econoom TMT en Zakelijke Dienstverlening, ABN AMRO Sector Advisory), Petran van Heel (Sector Banker Bouw en Vastgoed, ABN AMRO Sector Advisory), Madeline Buijs (Sector Econoom Bouw en Vastgoed, ABN AMRO Sector Advisory), Benny Ng, (Researcher, a.s.r. real estate) en Marco van der Spank (Researcher, a.s.r. real estate). Het rapport is hier te downloaden.
Foto: Center Court, het centrale gebouw hart van Brightlands Chemelot Campus. Fotocredit: Ector Hoogstad Architecten.
