'Dit is het risico van de salamitechniek'

 

'Dit is het risico van de salamitechniek'

Gaat het bij huuronderhandelingen om een extra maand huurvrij of om de kleine lettertjes? Erik Tijsma, partner bij Smart WorkPlace partner Solved, geeft in een blog advies over huurverhandeling. 

Het is erg verleidelijk om bij een huuronderhandeling net die extra maand huurvrij uit te onderhandelen. Maar is dat wel slim of kunt u beter rekening houden met de kleine lettertjes in het huurcontract? In deze blog krijgt u tips die u in een huuronderhandeling kunt gebruiken.

ROZ model

In 95% van de gevallen zal u te maken krijgen met een ‘standaard’ huurovereenkomst, namelijk het model opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken, een club van voornamelijk vastgoedbeleggers. In 2015 is de laatste versie gepubliceerd en tijdens de ontwikkeling hiervan waren ook vertegenwoordigers van huurders betrokken, maar het resultaat is een allerminst evenwichtig huurcontract. Het is dus zaak om tijdens de onderhandeling te zorgen voor een aantal aanpassingen.

Algemene bepalingen

We zien vaak dat er bij onderhandelingen te veel nadruk wordt gelegd op de financiële kant van de deal. Op zich zeer begrijpelijk, aangezien veel transacties financieel zijn gedreven en de huurcondities de basis zijn van elke transactie. Maar naast huurvrij en huurkorting zijn er ook vele contractuele afspraken die u direct – of in de toekomst – voordeel geven. Of hoofdpijn besparen, zo u wilt.

Geef tijdens de commerciële onderhandeling aan dat u aanpassingen op de Algemene Bepalingen wenst om tot een evenwichtig huurcontract te komen. In deze kleine lettertjes van het contract zijn namelijk veel zaken ‘verstopt’ in het voordeel van de gebouweigenaar. Als u na het overeenkomen van de commerciële uitgangspunten hiermee aankomt, zullen veel verhuurders u betichten van ‘salamitactiek’ en is de kans groot dat u nul op rekest krijgt.

Enkele voorbeelden 

Om het belang van de aanpassingen te benadrukken heb ik enkele praktijkvoorbeelden opgesomd:

Onderhoud

We hebben hier al eens een blog aan gewijd, maar onderhoud blijft een hardnekkig en terugkomend discussiepunt tussen huurders en gebouweigenaren. Een eenvoudig maar potentieel kostbaar voorbeeld: in de Algemene Bepalingen van het ROZ model is opgenomen dat u als huurder verantwoordelijk bent voor de vernieuwing van verlichtingsarmaturen (artikel 11.5, lid b). Het is logisch dat u gedurende de huur af en toe een lampje vervangt, maar dit gaat wel erg ver. Deze bepaling kan dus betekenen dat u alle armaturen zou moeten vervangen als deze defect raken door veroudering. Wat ons betreft toch echt kosten die bij de verhuurder thuishoren. Het standaard ROZ model geeft hierin geen enkel comfort.

Oplevering einde huur

Standaard is het volgende opgenomen in artikel 12.14: “Huurder is verplicht veranderingen en toevoegingen voor het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de daardoor ontstane schade te herstellen tenzij Verhuurder hem van deze verplichting ontslaat.”. Een korte zin met verstrekkende gevolgen voor u als huurder. Het gevaar schuilt hem hier namelijk in de details, want wat wordt hiermee nu precies bedoeld? Idealiter spreekt u af met de verhuurder dat u het gehuurde mag achterlaten in de staat waarin het zich dan bevindt, maar in ieder geval wilt u niet worden geconfronteerd met kosten die niet bij u thuishoren. Een goed opleverrapport is hiervoor een must evenals een demarcatielijst waarin is opgenomen welke zaken wel of niet tot het gehuurde behoren.

Delen:

Meer inrichting & design

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

woensdag 2 juli

Op 5 juli 2025 opent SC Cambuur officieel de deuren van haar nieuwe thuisbasis: het Kooi Stadion. Deze datum staat bij veel ...

Lees meer

Definitief Ontwerp ABG-kantoor afgerond

Definitief Ontwerp ABG-kantoor afgerond

dinsdag 17 juni

Het Definitief Ontwerp voor het nieuwe gemeentekantoor van de ABG-organisatie is afgerond. HEVO bereikt daarmee een belangrijke ...

Lees meer

Toekomstbestendige werkomgeving Hoogheemraadschap van Delfland

Toekomstbestendige werkomgeving Hoogheemraadschap van Delfland

donderdag 12 juni

De afgelopen tien jaar is het Hoogheemraadschap van Delfland als organisatie gegroeid. Ook de manier van werken is veranderd ...

Lees meer

Wireworks: Een circulaire ruimte-in-ruimte oplossing

Wireworks: Een circulaire ruimte-in-ruimte oplossing

dinsdag 10 juni

Met Wireworks introduceert Vepa – Nederlandse fabrikant van duurzaam meubilair – een opvallende en eigentijdse ...

Lees meer

De invloed van gebouwkeuze op gezondheid

De invloed van gebouwkeuze op gezondheid

dinsdag 27 mei

De gezondheid van medewerkers is een belangrijke metric, maar is volgens Silvia de Haan niet een topic dat hoog op de lijst ...

Lees meer

Sweco opent locatie Wonderwoods in hartje Utrecht

Sweco opent locatie Wonderwoods in hartje Utrecht

dinsdag 13 mei

Het nieuwe kantoor van Sweco staat in Utrecht en biedt een nieuwe werkplek voor de afdelingen Architectuur, Stedelijke planning ...

Lees meer

Impact van de gezonde werkomgeving op ons brein

Impact van de gezonde werkomgeving op ons brein

maandag 7 april

De City Table XL bij gemeente Amstelveen, samen georganiseerd met PD Group, gaf antwoord op een prangende vraag: wat doet ...

Lees meer

Hoe de fysieke werkomgeving het verschil maakt

Hoe de fysieke werkomgeving het verschil maakt

vrijdag 4 april

Kantoren zijn al lang niet meer alleen plekken om te werken; ze zijn belangrijk voor de sociale contacten en het welzijn ...

Lees meer

Tweede fase van NRC-verbouwing afgerond

Tweede fase van NRC-verbouwing afgerond

woensdag 19 maart

Na een succesvolle herinrichting van de kantoorruimte in 2023 heeft PD Group nu de tweede fase van de totaalverbouwing in ...

Lees meer

Multifunctionele kantoorruimte in Raadhuis Amstelveen

Multifunctionele kantoorruimte in Raadhuis Amstelveen

woensdag 12 maart

Een mooi project van PD Group in Amstelveen. Dit is een volgende stap in het moderniseren van het historische Raadhuis na ...

Lees meer

Whitepaper: De do's & don'ts bij het verhuizen van kantoor

Whitepaper: De do's & don'ts bij het verhuizen van kantoor

dinsdag 25 februari

Verhuizen van kantoor, extern maar ook intern, is een belangrijke onderneming. Daarom heeft Martsprojecten de belangrijkste ...

Lees meer

Certificering voor Interface met Cradle to Cradle-tapijttegels in Europa

Certificering voor Interface met Cradle to Cradle-tapijttegels ...

vrijdag 31 januari

Een deel van het assortiment in Europa geproduceerde tapijttegels van Interface heeft de Cradle to Cradle Certified Silver-status ...

Lees meer

Samenwerking bij toekomst van werkplekken

Samenwerking bij toekomst van werkplekken

donderdag 30 januari

Alvero en Ditt werkten samen aan de kantooromgeving van HOFF Offices. Gevestigd op de Amsterdamse Zuidas, biedt HOFF een ...

Lees meer

Op bezoek bij SWP: Een gezamenlijke missie naar een duurzame en gezonde werkomgeving

Op bezoek bij SWP: Een gezamenlijke missie naar een duurzame ...

donderdag 23 januari

Robin Paul van Eck, Marketing Director bij Alvero, werkte mee aan het kantoor van Smart WorkPlace, een goede reden voor ...

Lees meer

Overzicht creëren in het gigantische aanbod werkplekmeubilair

Overzicht creëren in het gigantische aanbod werkplekmeubilair

donderdag 16 januari

Bij BUREAU VANDERVORM weten ze als geen ander dat het aanbod aan werkplekmeubilair onoverzichtelijk groot is. Ook loopt ...

Lees meer

Zo ziet het perspectief van de cateraar eruit

Zo ziet het perspectief van de cateraar eruit

dinsdag 3 december

Je selectie van de cateraar is van grote invloed op de medewerkerstevredenheid en het succes van het werkplekconcept. Het ...

Lees meer

In 5 stappen naar jouw nieuwe kantoor

In 5 stappen naar jouw nieuwe kantoor

woensdag 20 november

Bij een verhuizing komt veel kijken, daar weten ze bij BUREAU VANDERVORM alles van. Ze hebben daarom alles voor je op een ...

Lees meer

Een geweldige plek om te werken

Een geweldige plek om te werken

woensdag 6 november

Bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) vindt een strategische heroriëntatie plaats. Bij de huisvestingsopgave ...

Lees meer

Duurzame missie in historische context

Duurzame missie in historische context

woensdag 23 oktober

Nabij Amsterdam Centraal, vond Vandebron een nieuwe huisvesting waar zowel aan het gewenste karakter als duurzaamheid geen ...

Lees meer

Van richting tot (her)inrichting

Van richting tot (her)inrichting

vrijdag 11 oktober

Hoe gaat het hybride werken en samenwerken er uitzien in de organisatie? En hoe ontmoeten medewerkers elkaar in de werkomgeving? ...

Lees meer

Terug naar boven