'Wie betaalt de kapotte CV'
Een kapotte cv, dat is toch gewoon onderdeel van het onderhoudscontract? Erik Tijsma van SWP Partner Solved weet hoe het zit, en geeft een gratis advies en tips in deze blog.
Het is januari. Helaas geen sneeuw, maar een typische Hollandse winter is het wél. U komt ’s ochtends op kantoor en merkt dat het kouder is dan normaal. Eigenlijk best veel kouder. Na enig speurwerk is de conclusie: de verwarming “staat in storing”. Goed, even de beheerder van het gebouw bellen, die zal het wel oplossen. Maar zijn reactie is anders dan u verwachtte: “Conform het huurcontract bent u zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van deze installatie. Goedemorgen. Klik.”
U bent niet de enige die dit onplezierige antwoord krijgt. Maar hoe zit dat nou eigenlijk met onderhoud, herstel en vernieuwing van bijvoorbeeld een CV-installatie?
De spelregels
Uitgaande van de laatste versie van het modelhuurcontract opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ, januari 2015) wordt er onderscheid gemaakt tussen (dagelijks) onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die onderdeel uitmaken van het gehuurde.
De basisregel is klaarblijkelijk eenvoudig en terug te vinden in artikel 11 van de Algemene Bepalingen: de verhuurder draagt de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, buitenschilderwerk en vernieuwing van onderdelen en vernieuwing (dus geen onderhoud en herstel!) van tot het gehuurde behorende installaties. Alle overige kosten met betrekking tot (dagelijks) onderhoud, herstel en vernieuwing komen dus voor rekening van huurder.
Behoort iets niet tot het gehuurde maar is het door de huurder zelf aangebracht, zoals bijvoorbeeld een extra airco in een serverruimte, dan zijn alle kosten gemoeid met onderhoud, herstel en vernieuwing voor rekening van huurder, tenzij u dat uiteraard anders heeft afgesproken.
De valkuilen
Op basis van bovenstaande spelregels draait u als huurder dus op voor flink wat kosten. Op zich geen ramp, maar wel van belang dat u zich vooraf beseft welke financiële risico’s u loopt. Weet u bijvoorbeeld dat u verantwoordelijk bent voor het vernieuwen van de buitenbeglazing als deze door ouderdom lek is geraakt?
Veel eigenaren van multi-tenant gebouwen zullen het dagelijks onderhoud in eigen beheer uitvoeren en de kosten hiervoor doorbelasten aan de huurders middels de servicekosten. In geval van een storing kunt u dan de beheerder bellen en hij zal e.e.a. dienen te verhelpen. Binnen welke termijn dit gebeurt is een andere vraag, maar hierover hebben we al eens uitvoerig geschreven.
Een alternatief is dat u zelf de regie houdt over het onderhoud en herstel van bijvoorbeeld de CV installatie. Voordelen zijn lagere servicekosten en u houdt controle over de uitvoerende partijen. Klinkt interessant, maar er schuilt ook een fors risico in: in artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen is namelijk opgenomen dat de huurder aansprakelijk is voor het onderhoud van de installaties, zelfs als dit is uitgevoerd door een door verhuurder goedgekeurd bedrijf. U kunt zich wel voorstellen welke discussies er gaan ontstaan als de installatie het echt niet meer doet.
Enkele tips
Om uw risico’s te minimaliseren geven wij u hierbij enkele tips:
- Zorg voor een goed opleveringsrapport aan het begin van de huurtermijn; hiermee is duidelijk welke zaken wel en niet tot het gehuurde behoren en wie er dus verantwoordelijk is voor vernieuwing indien nodig.
- Indien u voornemens bent zelf het (dagelijks) onderhoud en herstel van installaties uit te voeren, zorg dan dat de verhuurder voor aanvang van de huurovereenkomst een “nulbeurt” laat uitvoeren. Hiermee krijgt beide partijen inzicht in de staat van onderhoud van de installaties en worden discussies later voorkomen.
- Leg vast dat u geen extra kosten betaalt voor onderhoud als de verhuurder nalaat de installatie te vervangen. Een oude installatie kan uiteraard vaker in storing gaan of hogere onderhoudskosten met zich meebrengen.
- Zorg ervoor dat u afspraken maakt over de maximale kosten voor “vernieuwing van kleine onderdelen” aangezien deze kosten voor uw rekening zijn en “vervanging van onderdelen” door verhuurder wordt betaald.
- Leg vast dat u niet aansprakelijk kunt worden gesteld indien in uw beheer de installaties door een erkende en door verhuurder goedgekeurde installateur worden uitgevoerd.
Vakbeurs Facilitair & Gebouwbeheer
Tijdens de vakbeurs Facilitair & Gebouwbeheer (23-25 januari 2019, Jaarbeurs Utrecht) diept Solved in een tweetal lezingen dit onderwerp verder uit. Daarnaast zijn de specialisten van Solved te ontmoeten op stand C58.
Bron: Solved
