Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

6 min

 

Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing begint met inzicht in de levenscyclus van het gebouw en de levensduurkosten legt Gerard van Dijk van Smart WorkPlace partner Brink Management / Advies uit.

We zeggen graag dat we goed doordacht ontwerpen en toekomstbestendige gebouwen realiseren. Toch kennen we allemaal wel voorbeelden van gebouwen waar binnen 10 jaar grondige renovaties nodig waren. Of waar het binnenklimaat jaren na de oplevering nog steeds te wensen overliet. Hoe zorgen we ervoor dat we een verantwoorde en duurzame investeringsbeslissing kunnen nemen? Dat begint met inzicht in de levenscyclus van het gebouw en de levensduurkosten. Op het juiste moment én via een eenduidige en objectieve methode.

Waar waren we gebleven en waar willen we het nu over hebben?

In de eerste twee publicaties hebben we het gehad over wie wij zijn, wat levensduurkosten zijn en waarom wij vinden dat het berekenen van de levensduurkosten nuttig is. In het derde deel van deze serie besteden we aandacht aan het perspectief: voor wie en wanneer wordt een berekening van de levensduurkosten gemaakt? En is het verstandig om in een vroege fase al een heel gedetailleerde berekening te maken?

Ontwerpen en realiseren van nieuw vastgoed

Het zal je vast bekend voorkomen; een ontwerpteam werkt een bouwproject uit. Architecten en adviseurs maken een ontwerp en de kostendeskundige berekent de bijbehorende investeringskosten. Keuzes worden gemaakt binnen het beschikbare investeringskostenbudget. Als blijkt dat de investeringskosten boven het budget uitkomen, gaan we optimaliseren of bezuinigen. Waar kan het een tandje minder? Er worden zo hier en daar elementen geschrapt of versoberd. Zo komen we binnen budget uit. Missie geslaagd. Of kan dit beter?

Een langetermijnvisie loont

Het ontwerpteam heeft haar werk gedaan. Het project wordt gerealiseerd en het gebouw wordt in gebruik genomen. Maar is het resultaat wel optimaal, zijn de budgetgestuurde keuzes ook de beste keuzes op de lange termijn? Het antwoord is: waarschijnlijk niet. Het had beter gekund als niet alleen de initiële kosten bepalend waren geweest, maar ook was gedacht aan het lange termijnbelang van de eigenaar, belegger en gebruiker.

Er volgen nog tientallen jaren waarin dagelijks sprake is van kosten en opbrengsten (denk daarbij aan zonne- energie, maar ook aan arbeidsproductiviteit). Hierbij gaat het alles bij elkaar om veel hogere bedragen dan enkel de initiële kosten. Het is dus wijsheid om daar tijdens de planvorming bij stil te staan, of beter: er bij het budgetteren in de initiatieffase aan te rekenen!

En de bestaande gebouwen?

Tot zover de nieuwbouwprojecten. De bestaande voorraad moet worden onderhouden, verduurzaamd of aangepast aan de actuele wensen en eisen. Misschien sluit de indeling niet meer aan op de eisen van de tijd, of moet de klimaatinstallatie worden vervangen. Hier is het advies hetzelfde: denk vooruit, reken vooruit. Zet alternatieven naast elkaar en breng focus aan op thema’s als energie, circulariteit en toekomstwaarde. Hoelang gaat het gebouw nog mee, wat is optimaal gegeven de investerings- en de exploitatiekosten? Het is echt niet nodig alle mogelijke varianten tot in detail door te rekenen. Met logisch beredeneren kom je al snel tot drie of vier kansrijke opties.

Weet je alles na het maken van een levensduurkostenberekening?

Nee. Bij een variantenafweging spelen, naast financiën, meer aspecten een belangrijke rol. Denk aan kwalitatieve aspecten als duurzaamheid, comfort, gezondheid en toekomstwaarde. Een levensduurkostenberekening is geschikt om de financiële component van deze afweging objectief en kwantitatief in beeld te brengen. De combinatie van kwantitatieve en kwalitatieve aspecten stelt je in staat de juiste beslissing te nemen.

Welk detailniveau hanteer ik?

De kwantitatieve benadering kent verschillen in detailniveau. Dat maakt de methode geschikt voor toepassing in de vroege planfase waarbij een abstracte benadering gewenst is. Maar ook bij een vergevorderd ontwerp biedt het kansen op een hoger detailniveau. De ISO 15686 hanteert hiervoor de volgende begrippen: Strategisch niveau, Systeemniveau en Detailniveau. In onderstaand figuur staat een schematische weergave.

Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Figuur 1: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686.

In Nederland wordt de ISO 15686 niet door iedereen gebruikt. De NEN 2699 daarentegen kent bijna iedereen. Deze norm kan dienen als checklist, biedt een herkenbaar format en geeft handvatten voor het kiezen van het juiste detailniveau. De ene norm sluit de andere niet uit. We zien dat de detailniveaus uit de NEN 2699 passen binnen de gedachtegang van de ISO. In onderstaand figuur zijn de zes detailniveaus aan de grafiek uit figuur 1 toegevoegd.

De keuze voor een detailniveau in een bepaalde fase is natuurlijk niet in beton gegoten. Je maakt per project of variant de afweging. Abstract of gedetailleerd.

Een voorbeeld: de keuze voor een klimaatinstallatie. Wat zijn in zo’n geval de doorslaggevende aspecten? Niet de vloerafwerking waar de installatie op staat, ook niet het onderhoud van de dakbedekking. Wel de investeringskosten, het energieverbruik en het onderhoud van de installatie zelf.

Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Figuur 2: vereenvoudigde weergave detailniveaus ISO 15686, met toegevoegd de niveaus uit de NEN 2699.

Het onderzoek kan uitgevoerd worden op Systeemniveau. Je kiest daarbij voor een detailniveau dat past bij de fase waarin het vraagstuk speelt. In dit geval in het begin van het ontwerptraject. Maak daarbij gebruik van kosteninformatie op het niveau van Elementclusters of Elementen. Kosteninformatie die recht doet aan het verschil tussen de varianten, maar niet disproportioneel gedetailleerd is. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau drie of vier uit de NEN 2699.

Een aantal vraagstukken speelt al eerder in de vastgoedcyclus. We denken daar nog niet aan systemen of oplossingen. Bij een vraagstuk in de initiatieffase waarbij je de afweging wilt maken tussen eigendom en huur of verbouw en nieuwbouw, volstaan kostenkengetallen. Waar je bij het eerdere voorbeeld vooral inzoomt op een enkel gebouwonderdeel, is het belangrijk hier naar het grotere plaatje te kijken. Naast energie en onderhoud zijn ook de gemeentelijke heffingen, de schoonmaakkosten en het beheer van invloed, en soms zelfs doorslaggevend. De combinatie van de vroege planfase en het abstracte kostenniveau maakt dat we hier spreken over Strategisch niveau. De kosteninformatie die gebruikt wordt bevindt zich op het niveau van Rubrieken of Clusters. In dit geval dus bijvoorbeeld niveau een of twee uit de NEN 2699.

Om dit principe nog wat meer te duiden hebben we de grafiek voorzien van drie voorbeelden. In figuur 3 hebben de volgende voorbeelden een plaatsje gekregen:

  • Huisvestingsopgave (eigendom of huur?). De keuze voor een benadering op Strategisch niveau met abstracte kosteninformatie (niveau 1 of 2) lijkt het meest toepasbaar.
  • Constructieprincipe (droge of natte bouw?). De keuze voor een benadering op Systeemniveau met
    niet disproportioneel gedetailleerde kosteninformatie (niveau 3 of 4) lijkt het meest toepasbaar.
  • Binnendeurafwerking (geschilderd of kunststof?). De keuze voor een benadering op Detailniveau met detailkosteninformatie (niveau 5 of 6) lijkt het meest toepasbaar.

Vanzelfsprekend kan het ook zo zijn dat je de berekening van de huisvestingsopgave op een later moment in je ontwikkeltraject (opnieuw) beschouwd. Bijvoorbeeld als op basis van een definitief ontwerp een (definitieve) berekening van de kostprijsdekkende huur wordt opgesteld. Je zult dan zien dat de berekeningsmethodiek langs de x en y-as gaat bewegen. De oranje pijlen illustreren dit.

Levensduurkosten, maak de juiste keuze op het juiste moment

Figuur 3: voorbeelden detailniveau.

Voor wie?

De levensduurkostenberekening is op vele manieren inzetbaar. Dat maakt de groep die er baat bij kan hebben groot en divers. Een paar voorbeelden: de belegger die een complex al dan niet aankoopt voor de verhuur, een schoolbestuur dat moet beslissen over het vervangen van de luchtbehandelingsinstallatie, een woningbouwcorporatie die een grootschalige renovatie af wil zetten ten opzichte van een beperkte upgrade, maar ook een particuliere woningbezitter die overweegt zonnepanelen te plaatsen. Dus eigenlijk voor iedereen die een goed onderbouwd investeringsbesluit wil nemen voor de lange termijn.

Delen:

Meer nieuws

WorkPlace Inside: Stephan Simons

WorkPlace Inside: Stephan Simons

woensdag 9 juli

"Ontspanning, inspiratie en grip houden, ook buiten het ondernemen." Daarmee beschrijft Stephan Simons zijn mentaliteit ...

Lees meer

De kracht van een goed werkplekconcept

De kracht van een goed werkplekconcept

dinsdag 8 juli

Solved moest tijdelijk met het hele kantoor verhuizen, een nieuwe plek geeft ook ruimte voor nieuwe inzichten. Silvia de ...

Lees meer

Niet blindstaren op energie

Niet blindstaren op energie

vrijdag 4 juli

Deelnemers aan het rondetafelgesprek 'de kracht van een integrale aanpak' willen zich niet blindstaren op alleen het onderwerp ...

Lees meer

Haskoning opent nieuw duurzaam kantoor

Haskoning opent nieuw duurzaam kantoor

donderdag 3 juli

Op de TU Delft Campus transformeerde Haskoning de monumentale Mijnbouwfaculteit naar een modern Paris Proof kantoor. Voor ...

Lees meer

Gaat AI ons redden?

Gaat AI ons redden?

donderdag 3 juli

In de BNW Index 2024 werd geconstateerd dat ontwikkelingen rondom de werkomgeving elkaar zó snel opvolgen, dat we ...

Lees meer

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

woensdag 2 juli

Op 5 juli 2025 opent SC Cambuur officieel de deuren van haar nieuwe thuisbasis: het Kooi Stadion. Deze datum staat bij veel ...

Lees meer

WorkPlace Inside: Esther Roelofs

WorkPlace Inside: Esther Roelofs

woensdag 2 juli

Wat kan de Himalaya ons leren over een goede werkomgeving? Esther Roelofs vertelt over haar connectie met hiken en de werkplek ...

Lees meer

Natalie Hofman nieuwe business unit directeur HEYDAY Interim

Natalie Hofman nieuwe business unit directeur HEYDAY Interim

dinsdag 1 juli

Per 1 juli is Natalie Hofman aangesteld als de nieuwe business unit directeur bij HEYDAY Interim, een zelfstandige business ...

Lees meer

Het belang van certificering en rapportage bij compliance

Het belang van certificering en rapportage bij compliance

dinsdag 1 juli

Op een zonovergoten ochtend in mei vindt de Compliance Round Table plaats in een heel bijzondere locatie: ‘De Kapel’ ...

Lees meer

Vero: nieuwe gratis AI-agent

Vero: nieuwe gratis AI-agent

maandag 30 juni

Alvero ondersteunt workplace professionals met Agentic AI Introductie Vero: een gratis AI-agent die helpt met vragen, ideeën ...

Lees meer

“Modernisering onderwijsvastgoed moet radicaal anders”

“Modernisering onderwijsvastgoed moet radicaal anders”

maandag 30 juni

“De nood tot vernieuwing van onderwijshuisvesting is hoog”, valt te lezen in een opiniestuk van Jan Joost Flim, ...

Lees meer

E-zine 'Smart Buildings'

E-zine 'Smart Buildings'

donderdag 26 juni

De adoptie, transformatie en mogelijkheden van technologie op de werkplek zijn ongekend en ontwikkelen harder dan ooit. ...

Lees meer

Ontdek met Amabel het nieuwe kantoor van Haskoning

Ontdek met Amabel het nieuwe kantoor van Haskoning

donderdag 26 juni

Op woensdag 2 juli 2025 vertelt Amabel Chiarito over het innovatieve werkplekconcept van Haskoning in het nieuwe, duurzame ...

Lees meer

SmartLabs en IWG kondigen 10-jarige samenwerking aan

SmartLabs en IWG kondigen 10-jarige samenwerking aan

donderdag 26 juni

SmartLabs en International Workplace Group gaan een wereldwijde samenwerking aan van tien jaar. Daarmee spelen ze in op ...

Lees meer

Natuurlijke ontmoetingen in Tripolis Park

Natuurlijke ontmoetingen in Tripolis Park

woensdag 25 juni

Hollandse Nieuwe creëerde voor MVRDV in Tripolis Park een werkomgeving waar betekenisvolle connecties en spontane ontmoetingen ...

Lees meer

De kracht van een integrale aanpak

De kracht van een integrale aanpak

dinsdag 24 juni

De droom van iedere gebouweigenaar: een toekomstbestendige vastgoedportefeuille waarmee je energie bespaart, een gezonde ...

Lees meer

Werk zonder omwegen: IWG stelt locaties gratis open tijdens de NAVO-top

Werk zonder omwegen: IWG stelt locaties gratis open tijdens de ...

dinsdag 24 juni

Terwijl Den Haag zich voorbereidt op zware verkeershinder tijdens de NAVO-top, houdt IWG professionals productief met gratis ...

Lees meer

Platform voor AI-gedreven optimalisatie van gebouwen

Platform voor AI-gedreven optimalisatie van gebouwen

vrijdag 20 juni

Een platform biedt gebouwbeheerders en installateurs een hulpmiddel om het energieverbruik en de prestaties van één ...

Lees meer

Gemeentehuis Land van Cuijk: duurzame renovatie en nieuwbouw

Gemeentehuis Land van Cuijk: duurzame renovatie en nieuwbouw

donderdag 19 juni

Op 1 januari 2022 fuseerden de gemeenten Boxmeer, Cuijk, Sint Anthonis, Mill en Sint Hubert en Grave tot de nieuwe gemeente ...

Lees meer

Een neurodivers kantoor, bestaat dat wel?

Een neurodivers kantoor, bestaat dat wel?

donderdag 19 juni

Bestaat een neurodivers kantoor? Met deze vraag herlanceert Tarkett de praktische gids 'Principes voor Human-Conscious Design', ...

Lees meer

Terug naar boven