Gebruikerswensen bepalen flexibiliteit Building-As-a-Service
Aanbieders van het nieuwe serviceconcept voor het Nationaal Militair Museum over samenwerking, mindset en de levenscyclus.
Betrokkenheid is nog geen gemeengoed in de markt. Daarom vond in het Nationaal Militair Museum een rondetafelgesprek plaats met als doel actielijsten opstellen, voor zowel opdrachtgever als opdrachtnemer, om overal in Nederland gebouwen als dienst (Building As A Service) aan te kunnen bieden.
Wat BAAS in de praktijk kan betekenen liet business development manager Shahid Talib van Heijmans de aanwezigen zien tijdens een rondleiding. Heijmans beheert en exploiteert het NMM voor 25 jaar. Talib: “Onze betrokkenheid bij dit project houdt niet op bij de oplevering van een gezond en duurzaam gebouw. We zijn direct betrokken bij de exploitatie ervan, richten ons bijvoorbeeld ook op bezoekerswerving en zijn verantwoordelijk voor de catering.” Tijdens de rondleiding blijkt al dat het gebouw vol zit met sensors die data verzamelen. “Met die informatie maken we beslissingen op het gebied van personeelsbezetting en catering, maar we sturen bijvoorbeeld ook op een beter binnenklimaat. We werken samen met psychologen, die ons vertellen hoe een doorsnee bezoeker zich door het museum begeeft en wat die bezoeker belangrijk vindt op het vlak van lucht, licht en akoestiek. Het doel is natuurlijk om de bezoeker zo lang mogelijk in het museum te laten verblijven. Binnen het contract hebben we de verplichting om een minimum aantal bezoekers naar het museum te trekken. Dat minimum hebben we onszelf overigens gesteld.”
Eerdere gesprekken over BAAS hadden al enkele inzichten opgeleverd zoals innovatief inkopen en ontwerpen voor demontage. Door ieder gebouw te beschouwen als een materialenpaspoort wordt het voor de opdrachtgever eenvoudiger om waarde toe te kennen aan de materialen van het gebouw, terwijl de opdrachtnemer eerder gevraagd wordt om duurzame en gezonde materialen te leveren.
Ditmaal was vroeg betrokken raken een belangrijk issue. Het resulteerde in de suggestie om te komen tot een organisatie, waarbij zowel opdrachtnemer als opdrachtnemer betrokken zijn. Hierbij is een Circular Energy Service Company (CESCo) een uitkomst, omdat dit partijen betrokken houdt bij de exploitatiefase en stakeholders samen de risico’s dragen.
Een ander issue was een andere mindset en bewustwording. Er moet een intrinsieke motivatie komen om aan de slag te gaan met data en conceptontwikkeling, zodat partijen enerzijds kunnen onderbouwen wat ze doen en anderzijds blijven innoveren.
De aanwezigen kwamen tot de conclusie dat innovatiekracht en flexibiliteit bepalend lijken te zijn voor het succes van een BAAS. Marc Kooij van Strukton Worksphere verwoordde het als volgt: “BAAS is pas succesvol als het gebouw en de contractconstructie adaptief van aard is. Immers, wensen van gebruikers veranderen en misschien is er na verloop van tijd zelfs sprake van een nieuwe huurder.”
Huisvestingsadviseur Marloes Bos van Jan Snel vult daarop aan: “Houd rekening met de losmaakbaarheid van gebouwonderdelen en mogelijke functieveranderingen. Denk erover na wat het betekent om een deel van een gebouw terug te nemen en informeer opdrachtgevers van de mogelijkheden.” Ook algemeen directeur Anita de Groot van De Groot & Visser herkent de situatie. “Een leaseconstructie vormt een belangrijk onderdeel van een BAAS, met als grote voordelen de lagere initiële kosten en de mogelijkheid om gedurende de levenscyclus te innoveren.”
Een BAAS werkt dus circulariteit in de hand en kan diezelfde stimulans bieden voor gezondheid en welzijn van gebruikers. Bas Evers van Engie bracht dit in verband met drie doelen. “Het doel van een BAAS is allereerst de optimale productiviteit van medewerkers, door de juiste ruimte en middelen beschikbaar te stellen. Daarnaast is het zaak om medewerkers te inspireren en hun welzijn en vitaliteit actief te verhogen. Ten slotte is het belangrijk om je te richten op optimale efficiëntie, dat weer leidt tot kostenbesparing.” Hierbij geeft hij als advies om kwaliteit vast te leggen in waardes. “Het is prima om gezamenlijk KPI’s te bepalen. Niet via een malus-structuur, maar een bonus-structuur. Dan ondervinden alle stakeholders de meerwaarde van de samenwerking.”
Ook senior adviseur gezondheid en veiligheid Sven Evertz van Antea Group is ervan overtuigd dat BAAS gezondheidselementen kan versterken. “In plaats van een focus op risicoreductie moeten we naar een optimalisatie van gezondheid, waar beleving ook weer een onderdeel van is. Monitoring is daarin essentieel, bijvoorbeeld met behulp van sensoring en te ontwikkelen ‘smart’ belevingsmeters.” Anno 2019 is het mogelijk om een stortvloed aan data te verkrijgen, maar dit kan ook een valkuil zijn. “Gegevens die je uit sensors put kunnen je helpen om het welzijn van medewerkers te verhogen. Het gaat er echter om dat je de impact weet van die data en dat je, aan de hand van informatie, kunt gaan optimaliseren in elementen die gezondheid beïnvloeden. Vanzelfsprekend moet je weten wat het je uiteindelijk oplevert. Bewustwording én een businesscase zijn daarin erg belangrijk.”
Senior consultant Joris de Schepper van HEYDAY Facility Management voegt daar nog een element aan toe. “Gebruik je boerenverstand en je hart. Ga de dialoog met elkaar aan om het doel van de eindgebruiker op korte en lange termijn te dienen. Het is al genoemd, maar alles in 2050 moet circulair zijn. Opdrachtgevers: ga dit doen, neem dit op in je uitvraag en zoek de juiste ketenpartners. Opdrachtnemer: stel je hierop in. Maar ga vooral snel met elkaar om de tafel en richt je niet alleen op vandaag en morgen, maar ook op de toekomst en bouw hier flexibiliteit voor in.”
