All-in huur ideaal voor gebruiker én gebouweigenaar
Kan een all-in huur voor gebruikers van kantoorgebouwen helpen om de verduurzaming ervan te versnellen? Bij de grootste vastgoedeigenaar van Nederland, het Rijksvastgoedbedrijf (RVB), blijkt het te werken.
Nu nog staat de zogeheten ‘split incentive’ verduurzaming vaak in de weg. De gebouweigenaar moet investeren in duurzame en energiebesparende maatregelen en de gebruiker geniet van de voordelen: een beter gebouw en lagere energielasten.
Regiotarieven all-in
Bij het RVB blijkt dat dit dilemma kan worden opgelost met een all-in huur. Sinds 2016 brengt het RVB all-in huur in de praktijk bij circa 150 kantoren. De nieuwe beprijzingsmethodiek gaat uit van regiotarieven all-in (o.a. casco, inbouwpakket, beheer, beveiliging, parkeren en energielasten). Water en ICT vallen erbuiten. Rutger de Gier, adviseur huisvesting bij de Rijksoverheid, legt uit hoe dit in de praktijk werkt. De Gier: “We hebben het ‘single-tenant’-principe verlaten, omdat we in onze gebouwen steeds vaker meerdere huurders huisvesten. Tegelijkertijd slankt ons kantorenbezit sterk af, van 2,9 miljoen vierkante meter BVO in 2012 tot 1,6 miljoen in 2021.”
Full-service werkplek
Vanuit de levensduurgedachte rekent het RVB het energieverbruik niet individueel per gebruiker af. De Gier: “Tekorten of overschotten op de energielast nemen wij als eigenaar voor onze rekening. Elke gebruiker betaalt het uniforme regiotarief inclusief een per jaar vaststaand energiedeel. Niet iedereen was daar blij mee, omdat men bijvoorbeeld net een renovatie had doorgevoerd en ineens toch hogere energielasten kreeg. Maar uiteindelijk is iedereen ervan overtuigd dat de toekomstige regiotarieven gaan dalen door afstoot van voornamelijk energie-intensieve gebouwen en de besparingen die iedere gebruiker ten goede komt. We gaan steeds meer naar een marktmodel waarbij we een full-service werkplek bieden tegen voorspelbare kosten.”
Energiemonitoring
De Gier: “Ook mogelijke herinrichtingskosten of investeringen in energiebesparende maatregelen zijn voor onze rekening. Het is eigenlijk gek dat een gebruiker nu voor een inbouwpakket betaalt dat hij maar enkele jaren gebruikt.” Alle afspraken staan en vallen bij energiemonitoring, weet De Gier. “Optimale monitoring en aanwezigheidsdetectie is nodig voor goed beheer. Bij elk duurzaamheidsproject wordt bij ons een monitoringssysteem geïnstalleerd.”
Voorspelbare huisvestingslasten
Diverse vastgoedexperts zien ook de voordelen van all-in huur. Volgens Jaap Dijkgraaf, directeur van DWA, leidt all-in huur in combinatie met verduurzaming naar een hogere huuropbrengst, een hogere vastgoedwaarde en betere financieringsvoorwaarden. Dijkgraaf: “Het duurzaamheidsvraagstuk dwingt eigenaren zich te verdiepen in hun bezit. Meer inzicht leidt tot meer financieel voordeel. Anderzijds zijn huurders gebaat bij voorspelbare huisvestingslasten. Zij willen gewoon een goed, modern en duurzaam gebouw met optimaal ingerichte werkplekken.”
Bron: Duurzaam Gebouwd
