‘De kracht van de omgekeerde businesscase’
Bij duurzaamheid en gezondheid is de omgekeerde businesscase – wat zijn de kosten als we niets doen – eenvoudiger dan de toegevoegde waarde. Aldus Harold Coenders van Smart WorkPlace partner Colliers.
Als iemand begin dit jaar aan de bouwsector had gevraagd om één miljard te investeren in klimaatmaatregelen had de hele sector geroepen dat dit geen haalbare businesscase was. Het zou een belachelijk groen idee zijn geweest en de gehele sector had moord en brand geschreeuwd dat de sector dat echt niet kan dragen enz. enz. Inmiddels amper vijf maanden later is de schade van de bouwstop opgelopen tot 14 miljard en staan 70.000 banen op de tocht conform berekeningen van ABN AMRO. Een preventieve investering van één miljard was nog zo gek niet geweest met een terugverdientijd van ongeveer twee weken!
Vastgoedinvesteringen in duurzaamheid lijken nog vaak heel kostbaar en onhaalbaar, menige businesscase die denkt in terugverdientijd lijkt er nog op stuk te gaan. En de sterk oplopende bouwkosten van de afgelopen jaren versterken nog eens dit effect.
De stikstofcrisis leert ons echter dat de omgekeerde businesscase – wat zijn de kosten als we niks doen – vele malen hoger kunnen zijn. Het meest concrete voorbeeld is de overheidsmaatregel dat alle kantoorpanden in 2023 minimaal label C moeten hebben anders mogen deze panden niet meer dienst doen als kantoorpand. Waar vastgoedeigenaren eerst dachten in ‘wat zijn de terugverdientijden van mijn investeringen om het pand duurzamer te maken?’ is de businesscase nu omgekeerd: als we niks doen valt de waarde van het kantoorpand terug naar nul omdat deze nog alleen maar dienst kan doen als antikraak totdat deze een nieuwe bestemming krijgt door herontwikkeling.
Bij de start van de revolutie van duurzaamheidslabels ging de aandacht primair uit naar het waardeversterkend effect van duurzaamheidslabels zoals BREEAM. Logisch ook: een hoopvolle boodschap van waardevermeerdering. Dutch Green Building Council is hier positief over maar wel voorzichtig “Er is toenemend bewijsmateriaal dat gecertificeerd vastgoed de waarde van het vastgoed behoudt en kan versterken. Hieraan gekoppeld zijn ook hogere huur- en verkoopprijzen. De hoogte van de waardestijging hangt echter van veel factoren af, waaronder de contractvorming tussen huurder en verhuurder, de locatie en de hoogte van de BREEAM-kwalificatie.”
Ja, er wordt een waardestijging gesignaleerd maar niet hard benoemd in harde cijfers. Geen harde connectie tussen certificering en meerwaarde. Ook hier is de omgekeerde redenatie – wat zijn de kosten van niks doen? – veel harder en concreter.
En dan hebben we het nog niet gehad over het belangrijkste kapitaal van de organisatie: de medewerkers. De impact van een gezond gebouw op het welzijn en welbevinden is essentieel voor de organisatie maar vormt nog altijd moeilijk hard te maken voor een specifieke organisatie. Ook hier geldt dat er overeenstemming bestaat over het feit dat een slecht gebouw of werkplekconcept negatieve impact heeft maar dat er wel scepsis is over de positieve kracht van een gezond gebouw en goede werkomgeving.
De moraal? Het wordt tijd dat de vastgoed en facilitair manager bij een duurzaam en gezond gebouw een afweging maakt: wat zijn de kosten van niks doen, financieel, sociaal en maatschappelijk?
Harold Coenders
Partner / Director, Colliers International Occupier Services
