Meer aandacht voor flexibiliteit bij toekomstbestendige gebouwen

6 min

 

Meer aandacht voor flexibiliteit bij toekomstbestendige gebouwen

Organisaties zijn pas echt duurzaam bezig met gebouwen als ze kiezen voor toekomstbestendige gebouwen die lang in gebruik blijven. Daarbij is flexibiliteit van groot belang, maar nog vaak onderbelicht.

Dat vindt Brink. Om organisaties te helpen met het realiseren van flexibele toekomstbestendige gebouwen ontwikkelde Brink, vanuit een jarenlange samenwerking met een groot aantal publieke en private partijen, de Flexibiliteitsscan, die tijdens een workshop op de WorkPlace Xperience nader wordt toegelicht.

Finn Vossen is adviseur bij Brink op vraagstukken rond huisvesting, beleid en organisatie. Vanuit dat oogpunt houdt ze zich bezig met de toekomstwaarde van gebouwen en het belang van adaptiviteit daarbinnen. Ze legt uit waarom het belangrijk is om te kijken naar toekomstbestendig vastgoed: “Een gebouw staat veel langer dan de gebruiksperiode van de gemiddelde gebruiker. Daarom is het van belang het gebouw zo te ontwerpen en in te richten dat het een veranderend gebruik, of zelfs functiewijziging, kan faciliteren. Om veranderingen in de eigen organisatie op te kunnen vangen, om als eigenaar het rendement te optimaliseren én om vanuit maatschappelijke verantwoordelijkheid bij te dragen aan een aantrekkelijke en duurzame leef- en werkomgeving. In de praktijk gebeurt dat echter niet vaak. Een gebouw wordt ingericht op de eisen van de eerste gebruiker en kan vervolgens niet lekker meebewegen als een volgende gebruiker andere eisen heeft. Daardoor zijn de gebouwen niet toekomstbestendig, maar ook niet duurzaam. De aanpassingen kosten namelijk niet alleen veel geld maar ook veel materiaal en energie.” Janneke Koeleman, vakgroepcoördinator huisvestingsadvies bij Brink, vult aan: “Wij zeggen daarom altijd: het meest duurzame gebouw is een gebouw dat lang in gebruik blijft.”

Vier elementen

Volgens Janneke zijn er vier elementen die de toekomstwaarde van gebouwen bepalen (zie openingsafbeelding): energiegebruik, materiaalgebruik, adaptiviteit en (financiële) waardevastheid. “De balans tussen deze aspecten maakt dat een gebouw optimale toekomstwaarde heeft.” Ze illustreert het met een voorbeeld: “Als in de toekomst een groei in de ruimtebehoefte wordt verwacht, is het slim nu al na te denken over uitbreidingsflexibiliteit, zodat nieuwe aanpassingen niet noodzakelijkerwijs tot verhuizingen leiden, maar binnen de bestaande situatie kunnen worden opgelost. Dat bespaart in veel gevallen ook materiaal, energie en kosten. Andersom geldt ook dat het niet nodig is om een heel flexibel gebouw te ontwerpen als de kans groot is dat het voor zeer lange termijn geschikt blijft in deze gebruiksfunctie. Dan kost de overdimensionering die hier vaak uit volgt namelijk te veel materiaal en energie in verhouding tot het doel. Het gaat kortom om het in totaliteit goed houden van de balans tussen de vier elementen.” Finn: “Daarom is het van belang dat je over alle vier de elementen goed nadenkt en dat de keuzes die je maakt zijn geënt op reële toekomstscenario’s.”

Volgens Janneke moet je daarbij naast interne ontwikkelingen (bijvoorbeeld groei of krimp), ook kijken wat er gebeurt in de omgeving van een gebouw, waardoor het speelveld en de mogelijkheden van een gebouw veranderen (bijvoorbeeld omringende nieuwbouw, toevoeging van andere functies of de aanleg van een OV-punt). Ten derde moet je kijken naar de lokale markt. Janneke: “Het maakt voor een partij veel uit of je een groot kantoor realiseert in het centrum van Amsterdam of in de provincie. In het laatste geval is de kans dat het verder wordt geëxploiteerd als kantoor van die omvang namelijk veel kleiner. Dus moet je, zeker voor partijen met een maatschappelijke verantwoordelijkheid, gaan kijken welke andere functies zo’n gebouw ook zou kunnen huisvesten.”

Aandacht voor flexibiliteit onderbelicht

Finn en Janneke doen de oproep om naar de balans tussen de vier elementen te kijken omdat ze vinden dat de aandacht voor flexibiliteit momenteel nog onderbelicht is. “Juist omdat de verduurzamingsopgave zoveel vraagt, is er in de markt veel aandacht voor duurzaamheid en circulariteit. Als gevolg daarvan worden de PvE’s van gebouwen vooral daarop geënt. Het betekent dat organisaties met een kortetermijnspanne kijken naar de huidige duurzaamheidseisen maar niet altijd met een langetermijnspanne naar wat er met het gebouw gebeurt na die eerste gebruikersperiode. En dat moet wel want het enige dat we momenteel zeker weten is dat de wereld snel verandert. Waarbij we weer niet zeker weten in welke richting. Daarom moeten organisaties nadenken over adaptiviteit en alternatieve scenario’s. Want dan pas ben je echt duurzaam bezig.”

Maatschappelijke verantwoordelijkheid

Janneke doet daarbij ook een beroep op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van organisaties: “Kijk bij het realiseren of renoveren van een gebouw voorbij je eigen gebruiksperiode. Bepaal wat reële toekomstscenario’s zijn en ontwikkel daarmee niet voor het nu maar ook voor de generaties na ons.” Finn: “De eerste zaadjes voor dit gedachtegoed zijn tien jaar geleden geplant toen door de financiële crisis veel kantoren leeg  kwamen te staan. Een deel kon worden omgebouwd tot woningen maar veel kantoren bleven jaren leeg staan of werden gesloopt omdat ze niet konden bieden wat de markt vroeg.” Janneke vult aan: “Ook in deze tijd met maatschappelijke uitdagingen zoals de vluchtelingenopvang zie je het belang weer terug om over aanpasbaarheid van gebouwen voor andere functies na te denken.”

Volgens Finn hoeft het nog niet eens een probleem te zijn wanneer een gebouw monofunctioneel als kantoor wordt neergezet. “Ook daarbinnen is in het ontwerp namelijk veel flexibiliteit mogelijk. Bijvoorbeeld door het faciliteren van verschillende groottes van kantoorunits. En door het zorgen dat verdiepingshoogtes groot genoeg zijn zodat installaties ook grotere groepen kunnen faciliteren. Ons eigen onderkomen in het Groothandelsgebouw in Rotterdam is een mooi voorbeeld dat door de jaren heen verschillende functies en gebruikers heeft gehuisvest. Voor ons als gebruiker geldt dat we dankzij stramienmaat en verdiepingshoogte gemakkelijk konden schuiven en uitbreiden en zijn we binnen eenzelfde functie – kantoor – toch heel flexibel.”

Flexibiliteitsscan

Om organisaties te helpen bij deze uitdagingen is de Flexibiliteitsscan ontworpen die uit twee delen bestaat. In het eerste deel wordt getoetst welke toekomstscenario’s het meest reëel zijn voor een organisatie, hetzij in eigendom hetzij in huur, en wordt bepaald welke flexibiliteitsbehoefte daaruit volgt: indelingsflexibiliteit, uitbreidingsflexibiliteit, afstootflexibiliteit of losmaakbaarheid. In het tweede deel wordt vervolgens gekeken in welke mate het gebouw aan deze flexibiliteitsvraag voldoet, of in het geval van nieuwbouw, welke ontwerpeisen meegenomen kunnen worden om de flexibiliteit te vergroten.  Daarbij wordt per indicator inzicht gegeven in de score, waardoor de gebruiker concrete handvatten krijgt om binnen de invloedssfeer van de organisatie bij te dragen aan een grotere mate van flexibiliteit. Janneke: “Als gebruiker in een huurpand kun je daarover onder meer nadenken bij je locatiekeuze en bij de keuze voor je inbouwpakket. Je kunt kortom op elk schaalniveau over het vraagstuk van flexibiliteit nadenken.”

De huidige tijd waarbij organisaties post-corona nadenken over nieuwe manieren van werken en soms ook over het afstoten van vierkante meters hebben het belang van flexibiliteit in gebouwen opnieuw benadrukt zegt Janneke: “Als een pand er niet op is uitgerust om afsplitsingen te maken – zowel in ruimtelijk-fysieke zin als in installatiecapaciteit – is het heel moeilijk om een geschikte functie binnen hetzelfde gebruik te vinden. Als daarover aan de voorkant beter was nagedacht had je toen al het pand net iets anders kunnen indelen met als gevolg meer indelings- en afstootflexibiliteit.”

Doelgroep

Brink en partners richten zich met de Flexbiliteitsscan zowel op gebouweigenaren als op huurders. Finn: “Bij organisaties richten we ons onder andere op vastgoed- of facility managers die met hun eigen gebouw te maken hebben en op portefeuillemanagers die zorgdragen voor meerdere gebouwen. Die laatste groep zit vaak met de vraag wat slim is om te doen: verwerven of afstoten. Daarnaast richten we ons op architecten. In de scan geven we namelijk ook ontwerptips die passen bij de gebruikersbehoefte.” Janneke vult aan: “De scan is ook bedoeld voor adviseurs in de initiatieffase. Kortom: iedereen die invloed heeft op hoe een gebouw ontwikkeld en ontworpen wordt. Voor hen is de boodschap: geef flexibiliteit een prominentere plek.”

De flexibiliteitsscan is gericht op brede kennisdeling en gratis toegankelijk via www.toekomstwaardegebouw.nl.

Delen:
Peter  Bekkering

Peter Bekkering

Journalist, Smart WorkPlace

Meer nieuws

Mapiq nieuwe partner Smart WorkPlace

Mapiq nieuwe partner Smart WorkPlace

vrijdag 2 mei

Mapiq ontwikkelt slimme werkplekoplossingen om hybride werken efficiënter en flexibeler te maken. Als partner van Smart ...

Lees meer

AFAS Campus: hergebruik van vloerbedekking, glaswanden en plafondplaten

AFAS Campus: hergebruik van vloerbedekking, glaswanden en plafondplaten

donderdag 1 mei

AFAS transformeert drie kantoorgebouwen tot de gloednieuwe AFAS Campus: dotNL. In dit artikel lees je hoe duurzaamheid, ...

Lees meer

Vepa versterkt circulaire ambities

Vepa versterkt circulaire ambities

donderdag 1 mei

Bij Vepa the furniture factory vindt een verandering plaats in de directie. Na meer dan twee decennia van toegewijd leiderschap ...

Lees meer

Remco Martens benoemd tot Chief Commercial Officer ISS

Remco Martens benoemd tot Chief Commercial Officer ISS

woensdag 30 april

ISS maakt bekend dat Remco Martens per 1 mei aantreedt als Chief Commercial Officer (CCO). In deze functie maakt hij deel ...

Lees meer

<span>Hoe ontwikkel je succesvolle ecosystemen op een campus?</span>

Hoe ontwikkel je succesvolle ecosystemen op een campus?

dinsdag 29 april

Tijdens het event Campus Day op 5 juni vertelt Margot Nijkamp over het ontwikkelen van ecosystemen op een campus. Een inspirerend ...

Lees meer

Whitepaper Solved overhandigd tijdens de WorkPlace Xperience

Whitepaper Solved overhandigd tijdens de WorkPlace Xperience

maandag 28 april

Michael Kortekaas nam tijdens de WorkPlace Xperience 2025 Solved's nieuwe whitepaper 'Geen pleisters plakken, maar kansen ...

Lees meer

Entweder nieuwe Smart WorkPlace

Entweder nieuwe Smart WorkPlace

maandag 28 april

Inspirerende werkomgevingen waar iedereen wint, daar zet Entweder zich voor in. Het bedrijf uit Twente sluit zich aan bij ...

Lees meer

De WorkPlace Xperience 2025 aftermovie

De WorkPlace Xperience 2025 aftermovie

vrijdag 25 april

Op 15 en 16 april 2025 zetten 1.850 deelnemers de duurzame stap naar de gezonde en gelukkige werkomgeving van morgen.

Lees meer

Blog Wim Kooyman: Kantoorschaamte

Blog Wim Kooyman: Kantoorschaamte

donderdag 24 april

Kantoorleegstand dwingt ons niet alleen om opnieuw na te denken over de rol van de werkplek in ons leven, het doet tegelijk ...

Lees meer

Sweco opent locatie Wonderwoods in hartje Utrecht

Sweco opent locatie Wonderwoods in hartje Utrecht

donderdag 24 april

Het nieuwe kantoor van Sweco staat in Utrecht en biedt een nieuwe werkplek voor de afdelingen Srchitectuur, Stedelijke planning ...

Lees meer

Leegstaande kantoren bieden ruimte voor duizenden extra woningen

Leegstaande kantoren bieden ruimte voor duizenden extra woningen

woensdag 23 april

Tijdens een uitzending van BNR’s The Daily Move pleitte Wietse Walinga, directeur van Duurzaam Gebouwd, voor het benutten ...

Lees meer

De campus vraagt om flexibiliteit en schaalgrootte

De campus vraagt om flexibiliteit en schaalgrootte

woensdag 23 april

De mbo-campus moet een weerspiegeling zijn van de maatschappij, flexibel om in te spelen op een veranderende onderwijsstrategie ...

Lees meer

Rapport belicht wat opgeleide Gen Z’ers écht willen

Rapport belicht wat opgeleide Gen Z’ers écht willen

woensdag 23 april

De Nederlandse technische sectoren staan aan de vooravond van een groot probleem: een flink deel van de ervaren vakmensen ...

Lees meer

Nieuw lab voor UvA door slimme aanpak bij netcongestie

Nieuw lab voor UvA door slimme aanpak bij netcongestie

dinsdag 22 april

Hoe realiseer je een nieuw Quantumlab te midden van netcongestie? RoyalHaskoningDHV helpt de Universiteit van Amsterdam ...

Lees meer

Tweede editie van BNW Index gelanceerd op WorkPlace Xperience

Tweede editie van BNW Index gelanceerd op WorkPlace Xperience

woensdag 16 april

YNNO en Smart WorkPlace (SWP) lanceerden vandaag de Benchmark voor de Nederlandse Werkomgeving (BNW Index) tijdens de WorkPlace ...

Lees meer

Iris Kranenburg wint ISS WorkPlace Talent of the Year

Iris Kranenburg wint ISS WorkPlace Talent of the Year

dinsdag 15 april

De winnares van de ISS WorkPlace Talent of the Year-award is Iris Kranenburg, werkzaam als Professional Huisvesting & ...

Lees meer

Annemarie Melissen wint ISS WorkPlace Manager of the year Award

Annemarie Melissen wint ISS WorkPlace Manager of the year Award

dinsdag 15 april

Tijdens de WorkPlace Xperience 2025 is Annemarie Melissen, Project Manager Real Estate bij FrieslandCampina, beloond ...

Lees meer

Navigating Stress wint de CSU Smart Solution of the Year Award

Navigating Stress wint de CSU Smart Solution of the Year Award

dinsdag 15 april

Navigating Stress is uitgeroepen tot winnaar van de CSU Smart Solution of the Year-award 2025. Geert Kruijswijk en Mirte ...

Lees meer

Full House Deal maakt ruimte voor 200.000 extra woningen

Full House Deal maakt ruimte voor 200.000 extra woningen

maandag 14 april

Door hybride werken worden kantoren structureel minder gebruikt. Veel organisaties kampen met lage bezettingsgraden, terwijl ...

Lees meer

Naar slimme kantoren en dynamische huurmodellen

Naar slimme kantoren en dynamische huurmodellen

maandag 14 april

Hybride werken gaat niet meer weg en dat heeft gevolgen voor de optimale werkplek op kantoor, nu en in de toekomst. In de ...

Lees meer

Terug naar boven