Meer aandacht voor flexibiliteit bij toekomstbestendige gebouwen

6 min

 

Meer aandacht voor flexibiliteit bij toekomstbestendige gebouwen

Organisaties zijn pas echt duurzaam bezig met gebouwen als ze kiezen voor toekomstbestendige gebouwen die lang in gebruik blijven. Daarbij is flexibiliteit van groot belang, maar nog vaak onderbelicht.

Dat vindt Brink. Om organisaties te helpen met het realiseren van flexibele toekomstbestendige gebouwen ontwikkelde Brink, vanuit een jarenlange samenwerking met een groot aantal publieke en private partijen, de Flexibiliteitsscan, die tijdens een workshop op de WorkPlace Xperience nader wordt toegelicht.

Finn Vossen is adviseur bij Brink op vraagstukken rond huisvesting, beleid en organisatie. Vanuit dat oogpunt houdt ze zich bezig met de toekomstwaarde van gebouwen en het belang van adaptiviteit daarbinnen. Ze legt uit waarom het belangrijk is om te kijken naar toekomstbestendig vastgoed: “Een gebouw staat veel langer dan de gebruiksperiode van de gemiddelde gebruiker. Daarom is het van belang het gebouw zo te ontwerpen en in te richten dat het een veranderend gebruik, of zelfs functiewijziging, kan faciliteren. Om veranderingen in de eigen organisatie op te kunnen vangen, om als eigenaar het rendement te optimaliseren én om vanuit maatschappelijke verantwoordelijkheid bij te dragen aan een aantrekkelijke en duurzame leef- en werkomgeving. In de praktijk gebeurt dat echter niet vaak. Een gebouw wordt ingericht op de eisen van de eerste gebruiker en kan vervolgens niet lekker meebewegen als een volgende gebruiker andere eisen heeft. Daardoor zijn de gebouwen niet toekomstbestendig, maar ook niet duurzaam. De aanpassingen kosten namelijk niet alleen veel geld maar ook veel materiaal en energie.” Janneke Koeleman, vakgroepcoördinator huisvestingsadvies bij Brink, vult aan: “Wij zeggen daarom altijd: het meest duurzame gebouw is een gebouw dat lang in gebruik blijft.”

Vier elementen

Volgens Janneke zijn er vier elementen die de toekomstwaarde van gebouwen bepalen (zie openingsafbeelding): energiegebruik, materiaalgebruik, adaptiviteit en (financiële) waardevastheid. “De balans tussen deze aspecten maakt dat een gebouw optimale toekomstwaarde heeft.” Ze illustreert het met een voorbeeld: “Als in de toekomst een groei in de ruimtebehoefte wordt verwacht, is het slim nu al na te denken over uitbreidingsflexibiliteit, zodat nieuwe aanpassingen niet noodzakelijkerwijs tot verhuizingen leiden, maar binnen de bestaande situatie kunnen worden opgelost. Dat bespaart in veel gevallen ook materiaal, energie en kosten. Andersom geldt ook dat het niet nodig is om een heel flexibel gebouw te ontwerpen als de kans groot is dat het voor zeer lange termijn geschikt blijft in deze gebruiksfunctie. Dan kost de overdimensionering die hier vaak uit volgt namelijk te veel materiaal en energie in verhouding tot het doel. Het gaat kortom om het in totaliteit goed houden van de balans tussen de vier elementen.” Finn: “Daarom is het van belang dat je over alle vier de elementen goed nadenkt en dat de keuzes die je maakt zijn geënt op reële toekomstscenario’s.”

Volgens Janneke moet je daarbij naast interne ontwikkelingen (bijvoorbeeld groei of krimp), ook kijken wat er gebeurt in de omgeving van een gebouw, waardoor het speelveld en de mogelijkheden van een gebouw veranderen (bijvoorbeeld omringende nieuwbouw, toevoeging van andere functies of de aanleg van een OV-punt). Ten derde moet je kijken naar de lokale markt. Janneke: “Het maakt voor een partij veel uit of je een groot kantoor realiseert in het centrum van Amsterdam of in de provincie. In het laatste geval is de kans dat het verder wordt geëxploiteerd als kantoor van die omvang namelijk veel kleiner. Dus moet je, zeker voor partijen met een maatschappelijke verantwoordelijkheid, gaan kijken welke andere functies zo’n gebouw ook zou kunnen huisvesten.”

Aandacht voor flexibiliteit onderbelicht

Finn en Janneke doen de oproep om naar de balans tussen de vier elementen te kijken omdat ze vinden dat de aandacht voor flexibiliteit momenteel nog onderbelicht is. “Juist omdat de verduurzamingsopgave zoveel vraagt, is er in de markt veel aandacht voor duurzaamheid en circulariteit. Als gevolg daarvan worden de PvE’s van gebouwen vooral daarop geënt. Het betekent dat organisaties met een kortetermijnspanne kijken naar de huidige duurzaamheidseisen maar niet altijd met een langetermijnspanne naar wat er met het gebouw gebeurt na die eerste gebruikersperiode. En dat moet wel want het enige dat we momenteel zeker weten is dat de wereld snel verandert. Waarbij we weer niet zeker weten in welke richting. Daarom moeten organisaties nadenken over adaptiviteit en alternatieve scenario’s. Want dan pas ben je echt duurzaam bezig.”

Maatschappelijke verantwoordelijkheid

Janneke doet daarbij ook een beroep op de maatschappelijke verantwoordelijkheid van organisaties: “Kijk bij het realiseren of renoveren van een gebouw voorbij je eigen gebruiksperiode. Bepaal wat reële toekomstscenario’s zijn en ontwikkel daarmee niet voor het nu maar ook voor de generaties na ons.” Finn: “De eerste zaadjes voor dit gedachtegoed zijn tien jaar geleden geplant toen door de financiële crisis veel kantoren leeg  kwamen te staan. Een deel kon worden omgebouwd tot woningen maar veel kantoren bleven jaren leeg staan of werden gesloopt omdat ze niet konden bieden wat de markt vroeg.” Janneke vult aan: “Ook in deze tijd met maatschappelijke uitdagingen zoals de vluchtelingenopvang zie je het belang weer terug om over aanpasbaarheid van gebouwen voor andere functies na te denken.”

Volgens Finn hoeft het nog niet eens een probleem te zijn wanneer een gebouw monofunctioneel als kantoor wordt neergezet. “Ook daarbinnen is in het ontwerp namelijk veel flexibiliteit mogelijk. Bijvoorbeeld door het faciliteren van verschillende groottes van kantoorunits. En door het zorgen dat verdiepingshoogtes groot genoeg zijn zodat installaties ook grotere groepen kunnen faciliteren. Ons eigen onderkomen in het Groothandelsgebouw in Rotterdam is een mooi voorbeeld dat door de jaren heen verschillende functies en gebruikers heeft gehuisvest. Voor ons als gebruiker geldt dat we dankzij stramienmaat en verdiepingshoogte gemakkelijk konden schuiven en uitbreiden en zijn we binnen eenzelfde functie – kantoor – toch heel flexibel.”

Flexibiliteitsscan

Om organisaties te helpen bij deze uitdagingen is de Flexibiliteitsscan ontworpen die uit twee delen bestaat. In het eerste deel wordt getoetst welke toekomstscenario’s het meest reëel zijn voor een organisatie, hetzij in eigendom hetzij in huur, en wordt bepaald welke flexibiliteitsbehoefte daaruit volgt: indelingsflexibiliteit, uitbreidingsflexibiliteit, afstootflexibiliteit of losmaakbaarheid. In het tweede deel wordt vervolgens gekeken in welke mate het gebouw aan deze flexibiliteitsvraag voldoet, of in het geval van nieuwbouw, welke ontwerpeisen meegenomen kunnen worden om de flexibiliteit te vergroten.  Daarbij wordt per indicator inzicht gegeven in de score, waardoor de gebruiker concrete handvatten krijgt om binnen de invloedssfeer van de organisatie bij te dragen aan een grotere mate van flexibiliteit. Janneke: “Als gebruiker in een huurpand kun je daarover onder meer nadenken bij je locatiekeuze en bij de keuze voor je inbouwpakket. Je kunt kortom op elk schaalniveau over het vraagstuk van flexibiliteit nadenken.”

De huidige tijd waarbij organisaties post-corona nadenken over nieuwe manieren van werken en soms ook over het afstoten van vierkante meters hebben het belang van flexibiliteit in gebouwen opnieuw benadrukt zegt Janneke: “Als een pand er niet op is uitgerust om afsplitsingen te maken – zowel in ruimtelijk-fysieke zin als in installatiecapaciteit – is het heel moeilijk om een geschikte functie binnen hetzelfde gebruik te vinden. Als daarover aan de voorkant beter was nagedacht had je toen al het pand net iets anders kunnen indelen met als gevolg meer indelings- en afstootflexibiliteit.”

Doelgroep

Brink en partners richten zich met de Flexbiliteitsscan zowel op gebouweigenaren als op huurders. Finn: “Bij organisaties richten we ons onder andere op vastgoed- of facility managers die met hun eigen gebouw te maken hebben en op portefeuillemanagers die zorgdragen voor meerdere gebouwen. Die laatste groep zit vaak met de vraag wat slim is om te doen: verwerven of afstoten. Daarnaast richten we ons op architecten. In de scan geven we namelijk ook ontwerptips die passen bij de gebruikersbehoefte.” Janneke vult aan: “De scan is ook bedoeld voor adviseurs in de initiatieffase. Kortom: iedereen die invloed heeft op hoe een gebouw ontwikkeld en ontworpen wordt. Voor hen is de boodschap: geef flexibiliteit een prominentere plek.”

De flexibiliteitsscan is gericht op brede kennisdeling en gratis toegankelijk via www.toekomstwaardegebouw.nl.

Delen:
Peter  Bekkering

Peter Bekkering

Journalist, Smart WorkPlace

Meer nieuws

Webinar: Circulaire oplossingen binnen de kantooromgeving

Webinar: Circulaire oplossingen binnen de kantooromgeving

donderdag 10 juli

Op woensdag 17 september organiseren we een inspirerend webinar over circulariteit in de gebouwde omgeving.

Lees meer

De ´vraag naar aanwezigheid´ 

De ´vraag naar aanwezigheid´ 

donderdag 10 juli

In deze blog van Gerda Stelpstra, Head of strategy Consulting bij Envalue, kijken we dieper naar de 'vraag om aanwezigheid'. ...

Lees meer

SWP Talks #67: Hospitality

SWP Talks #67: Hospitality

woensdag 9 juli

Anna Casemier zit als host met Lisette van der Valk, Projectmanager Huisvesting van Young Facility, en Hotelier Willem Reimers, ...

Lees meer

WorkPlace Inside: Stephan Simons

WorkPlace Inside: Stephan Simons

woensdag 9 juli

"Ontspanning, inspiratie en grip houden, ook buiten het ondernemen." Daarmee beschrijft Stephan Simons zijn mentaliteit ...

Lees meer

De kracht van een goed werkplekconcept

De kracht van een goed werkplekconcept

dinsdag 8 juli

Solved moest tijdelijk met het hele kantoor verhuizen, een nieuwe plek geeft ook ruimte voor nieuwe inzichten. Silvia de ...

Lees meer

Niet blindstaren op energie

Niet blindstaren op energie

vrijdag 4 juli

Deelnemers aan het rondetafelgesprek 'de kracht van een integrale aanpak' willen zich niet blindstaren op alleen het onderwerp ...

Lees meer

Haskoning opent nieuw duurzaam kantoor

Haskoning opent nieuw duurzaam kantoor

donderdag 3 juli

Op de TU Delft Campus transformeerde Haskoning de monumentale Mijnbouwfaculteit naar een modern Paris Proof kantoor. Voor ...

Lees meer

Gaat AI ons redden?

Gaat AI ons redden?

donderdag 3 juli

In de BNW Index 2024 werd geconstateerd dat ontwikkelingen rondom de werkomgeving elkaar zó snel opvolgen, dat we ...

Lees meer

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

woensdag 2 juli

Op 5 juli 2025 opent SC Cambuur officieel de deuren van haar nieuwe thuisbasis: het Kooi Stadion. Deze datum staat bij veel ...

Lees meer

WorkPlace Inside: Esther Roelofs

WorkPlace Inside: Esther Roelofs

woensdag 2 juli

Wat kan de Himalaya ons leren over een goede werkomgeving? Esther Roelofs vertelt over haar connectie met hiken en de werkplek ...

Lees meer

Natalie Hofman nieuwe business unit directeur HEYDAY Interim

Natalie Hofman nieuwe business unit directeur HEYDAY Interim

dinsdag 1 juli

Per 1 juli is Natalie Hofman aangesteld als de nieuwe business unit directeur bij HEYDAY Interim, een zelfstandige business ...

Lees meer

Het belang van certificering en rapportage bij compliance

Het belang van certificering en rapportage bij compliance

dinsdag 1 juli

Op een zonovergoten ochtend in mei vindt de Compliance Round Table plaats in een heel bijzondere locatie: ‘De Kapel’ ...

Lees meer

Vero: nieuwe gratis AI-agent

Vero: nieuwe gratis AI-agent

maandag 30 juni

Alvero ondersteunt workplace professionals met Agentic AI Introductie Vero: een gratis AI-agent die helpt met vragen, ideeën ...

Lees meer

“Modernisering onderwijsvastgoed moet radicaal anders”

“Modernisering onderwijsvastgoed moet radicaal anders”

maandag 30 juni

“De nood tot vernieuwing van onderwijshuisvesting is hoog”, valt te lezen in een opiniestuk van Jan Joost Flim, ...

Lees meer

E-zine 'Smart Buildings'

E-zine 'Smart Buildings'

donderdag 26 juni

De adoptie, transformatie en mogelijkheden van technologie op de werkplek zijn ongekend en ontwikkelen harder dan ooit. ...

Lees meer

Ontdek met Amabel het nieuwe kantoor van Haskoning

Ontdek met Amabel het nieuwe kantoor van Haskoning

donderdag 26 juni

Op woensdag 2 juli 2025 vertelt Amabel Chiarito over het innovatieve werkplekconcept van Haskoning in het nieuwe, duurzame ...

Lees meer

SmartLabs en IWG kondigen 10-jarige samenwerking aan

SmartLabs en IWG kondigen 10-jarige samenwerking aan

donderdag 26 juni

SmartLabs en International Workplace Group gaan een wereldwijde samenwerking aan van tien jaar. Daarmee spelen ze in op ...

Lees meer

Natuurlijke ontmoetingen in Tripolis Park

Natuurlijke ontmoetingen in Tripolis Park

woensdag 25 juni

Hollandse Nieuwe creëerde voor MVRDV in Tripolis Park een werkomgeving waar betekenisvolle connecties en spontane ontmoetingen ...

Lees meer

De kracht van een integrale aanpak

De kracht van een integrale aanpak

dinsdag 24 juni

De droom van iedere gebouweigenaar: een toekomstbestendige vastgoedportefeuille waarmee je energie bespaart, een gezonde ...

Lees meer

Werk zonder omwegen: IWG stelt locaties gratis open tijdens de NAVO-top

Werk zonder omwegen: IWG stelt locaties gratis open tijdens de ...

dinsdag 24 juni

Terwijl Den Haag zich voorbereidt op zware verkeershinder tijdens de NAVO-top, houdt IWG professionals productief met gratis ...

Lees meer

Terug naar boven