Met de volledige top drie en zeven bij de eerste tien domineert Amsterdam de Ranking Offices 2019, een objectieve meetlat voor de prestaties van de Nederlandse kantoorgebieden van Smart WorkPlace partner JLL.
Voor de Ranking Offices 2019 heeft JLL data uit verschillende bronnen toegevoegd, de onderzoeksmethodiek verbeterd en meer locaties onder de loep genomen. In totaal gaat het om bijna 300 kantoorlocaties in ruim 50 gemeenten, waarvoor JLL de score op 44 indicatoren heeft vastgesteld.
De Amsterdamse Zuidas (zie foto) staat bovenaan in de Ranking Offices 2019, gevolgd door Amsterdam Zuidoost en Amsterdam Zuid. Ook Utrecht scoort met een zevende plaats hoog met het vernieuwde stationsgebied. Ondanks de status quo in de top zijn er aanzienlijke verschuivingen sinds de laatste keer dat JLL de Ranking samenstelde: secundaire en regionale locaties zijn in opkomst.
|
Sub Market |
Rank 2019 |
Score |
Voorraad in m² |
|
Amsterdam - Zuidas |
1 |
85,4% |
760.000 |
|
Amsterdam - South East - Centre |
2 |
83,8% |
480.000 |
|
Amsterdam - South |
3 |
82,8% |
400.000 |
|
Amsterdam - IJ-oevers |
4 |
80,7% |
185.000 |
|
Amsterdam - East - De Omval |
5 |
80,7% |
235.000 |
|
Amsterdam - Canal District |
6 |
80,7% |
955.000 |
|
Utrecht - Station Area |
7 |
80,3% |
605.000 |
|
Utrecht - City Centre |
8 |
79,3% |
145.000 |
|
Utrecht - Leidsche Rijn |
9 |
78,2% |
35.000 |
|
Amsterdam - Centre - Houthavens |
10 |
75,1% |
120.000 |
|
Amsterdam - Westas |
11 |
74,3% |
125.000 |
|
Amsterdam - West - Inner Ring |
12 |
73,1% |
110.000 |
|
Amsterdam - Sloterdijk |
13 |
72,9% |
540.000 |
|
Haarlemmermeer - Schiphol - Centre |
14 |
72,1% |
225.000 |
|
Amsterdam - North |
15 |
72,1% |
190.000 |
|
Rotterdam - Central District |
16 |
72,0% |
485.000 |
|
Amstel Business Park |
17 |
71,7% |
170.000 |
|
Utrecht - Kanaleneiland |
18 |
71,5% |
370.000 |
|
Utrecht - Lunetten/Stadion |
19 |
69,9% |
135.000 |
|
Den Bosch - Paleiskwartier |
20 |
69,9% |
220.000 |
|
Utrecht - Maliebaan |
21 |
69,1% |
45.000 |
|
Amsterdam - Buitenveldert |
22 |
69,0% |
150.000 |
|
Eindhoven - High Tech Campus |
23 |
68,7% |
195.000 |
|
Amsterdam - Riekerpolder |
24 |
68,4% |
235.000 |
|
Amsterdam - West - Outer Ring |
25 |
67,8% |
90.000 |
Bevindingen
De belangrijkste bevindingen uit de Ranking Offices zijn:
- Grootstedelijke regio’s blijven de bovenkant van de ranking domineren;
- Vanwege de extreem lage leegstand in de toplocaties is de opname- en beleggingsdynamiek verschoven naar secundaire locaties binnen de stad of naar satellietsteden;
- Stationsgebieden scoren in veel gevallen beduidend beter dan centrumlocaties.
- Talent en innovatie zijn voor gebruikers steeds vaker doorslaggevend bij het kiezen van nieuwe huisvesting;
- ‘Placemaking’ steeds belangrijker om de intrinsieke waarde van een kantoorlocatie te versterken.
Ontwikkelingen kantorenmarkt
De kantorenmarkt is de laatste jaren sterk in beweging. Anders dan in 2016, toen JLL de vorige editie van de Ranking Offices publiceerde, staan beleggers in de rij voor Nederlands kantorenvastgoed. De leegstand daalde op veel locaties tot een historisch laag niveau en de opnamevolumes stegen sterk.
Door het in 2012 geïmplementeerde kantorenconvenant en de Ladder voor duurzame verstedelijking is de Nederlandse kantorenvoorraad voor het eerst sinds decennia gekrompen, vooral door de onttrekking van verouderde kantoorruimte binnen monofunctionele kantoorlocaties. De kantorenleegstand is daardoor gedaald tot een niveau dat aanzienlijk onder het langjarig gemiddelde ligt. De Nederlandse kantorenmarkt is daarnaast ook aantrekkelijker geworden voor binnenlandse en internationale beleggers. Amsterdam neemt in die trend een bijzondere positie in: de hoofdstad mag zich tot de internationale top rekenen. Door felle concurrentie tussen beleggers en de lage rentestand is het kantorenvastgoed sterk in waarde gestegen. Schaarste duwt investeerders naar andere regio’s waardoor regionale locaties in de ranking duidelijk terrein hebben gewonnen.
War-on-talent
De vraag vanuit de gebruiker is sterk in ontwikkeling. Groeisectoren als IT en tech zijn in opkomst in de kantorenmarkt, die van oudsher gedomineerd wordt door de financiële- en zakelijke dienstverlening. Ook binnen traditionelere kantoorgebruikers worden tech-gerelateerde functies belangrijker. De war-on-talent en productiviteitsverbeteringen ontwikkelen zich tot de belangrijkste factoren voor de locatiekeuze van bedrijven. Het aantal kantoormeters per medewerker neemt af, maar de eisen aan de kwaliteit van kantoren liggen steeds hoger. Dit heeft geleid tot een veranderende vraag naar kantoorruimte en kantoorlocaties. De nabijheid van verschillende voorzieningen en ontmoetingsplekken wordt een steeds belangrijker voorwaarde voor het aantrekken van talent. Vooral stedelijke centra voorzien in deze behoefte. Ook bereikbaarheid is essentieel. Autobereikbaarheid neemt in belang af en in plaats daarvan verschuift de vraag naar goede ontsluiting met het openbaar vervoer. Kantoren liggen bij voorkeur op loopafstand van een (intercity)station.
Placemaking: het verbeteren van gebieden
Door onttrekking en herontwikkeling is een aanzienlijk deel van de niet-verhuurbare kantorenvoorraad uit de markt gehaald. Veel van deze gebouwen hebben een nieuwe functie gekregen, wat de levendigheid in het gebied ten goede komt. Ook nieuwe locaties kunnen versterkt worden door het creëren van fijne verblijfslocaties. ‘Placemaking’ heeft het doel om met stakeholders plekken aantrekkelijker te maken en een eigen identiteit te geven, om zo het vestigingsklimaat te verbeteren Door digitalisering en flexibilisering is er steeds meer behoefte aan plekken waar collega’s elkaar ontmoeten, ervaringen uitwisselen en van elkaar leren – juist in de openbare ruimte. Een kantoorgebouw in een gastvrije, aangename en sociale omgeving met een goede mix van functies rendeert beter, en trekt meer huurders aan dan een pand dat is omgeven door een onprettige openbare ruimte.
Download de poster Ranking Offices 2019 hier.
Download het volledige rapport Ranking Offices 2019 hier.
