‘Vastgoedeigenaren aan zet’
In de volgende stap naar circulair bouwen zijn nu vastgoedeigenaren aan zet. Dat betoogt Simon de Ruig, circulariteitsspecialist bij Smart WorkPlace partner draaijer+partners.
Sinds in 2018 de ‘transitieagenda circulaire bouweconomie is gepubliceerd zijn er flinke stappen gezet richting een circulaire bouw. Volgens een rapport van Circle Economie is de Nederlandse economie al voor 24,5% circulair. Met name ontwerpers, bouwers en leveranciers zijn hard bezig binnen hun dienstverlening en producten circulariteit een plek te geven. Andere partijen faciliteren circulariteit juist door bijvoorbeeld alternatieve inkoopprocessen en door circulariteit aantoonbaar (meetbaar) te maken. Een van de meest in het oog springende ontwikkelingen vind ik de tweede versie van de leidraden van platform CB ’23, met handvatten voor het concreet aanpakken van circulair bouwen. Zij leveren hiermee een belangrijke bijdrage aan het op te richten ‘Base camp’ zoals in de transitieagenda benoemd staat. Dit ‘basiskamp’, als metafoor voor de beklimming naar de top, een circulaire bouweconomie in 2050.
In de leidraad voor het meten van circulariteit zijn het beschermen van materiaalvoorraden, milieukwaliteit en bestaande waarde als kerndoelen opgenomen. Daarnaast is ‘adaptief vermogen’ genoemd als onderdeel van de meetmethode. Makers en ontwerpers geven met het reduceren van CO2, met alternatieve, hernieuwbare materialen en demontabele producten vooral invulling aan de doelstelling de milieukwaliteit en de materiaalvoorraden te beschermen. Voor de bescherming van bestaande waarde en het adaptief vermogen zijn de vastgoedeigenaren aan zet. Door beter na te denken over het toekomstig gebruik van vastgoed over 30, 40 of zelfs 50 jaar en het gebouw daarop voor te bereiden kan de economische levensduur van vastgoed aanzienlijk verlengd worden.
Nu zien we dat gebouwen die technisch nog jaren mee zouden kunnen, economisch afgeschreven zijn, omdat ze functioneel niet meer voldoen van de exploitatiebehoeften. Doordat er in het ontwerp onvoldoende rekening is gehouden met de veranderende omstandigheden wegen de te maken kosten voor aanpassingen bijna niet op tegen vervanging. Links- of rechtsom gaat er (te) veel waarde verloren met alle negatieve effecten op het milieu en materiaalvoorraden van dien.
Het loont dus om als vastgoedeigenaar na de denken over de veranderende omstandigheden in de toekomst en daar het ontwerp op aan te (laten) passen. Mooi voorbeeld hiervan is het door ons voor een basisschool in Utrecht ontwikkelde ‘Adaptief programma’. In dit programma is ruimtelijk en functioneel vastgesteld wat er afgestoten kan worden bij krimp van het aantal leerlingen maar ook, welke uitbreiding in de toekomst nodig zou zijn als er gekozen wordt voor alternatieve onderwijsvormen. Zo kunnen we in het ontwerpproces sturen op een zogenoemd ‘functioneel demontabel ontwerp’. De gedachte hierachter is dat extra investeringen die nodig zijn voor het demontabel maken van het gebouw gericht zijn op verwachte aanpassingen. Deze worden door lagere kosten in de exploitatie terugverdiend door het voorkomen van leegstand en het inzetten op een zo hoog mogelijke restwaarde van producten en materialen.
Het adaptief vermogen kan gericht zijn op krimp of uitbreiding, maar ook op functieveranderingen of zelfs de mogelijkheid het vastgoed -of onderdelen ervan- te verplaatsen. Deze scenario’s zijn er op gericht de economische levensduur van vastgoed zo lang mogelijk te maken, waardoor zijn waarde langer behouden blijft. Deze overtuiging speelt een belangrijke rol in de circulaire transitie omdat circulaire keuzes nu vaak nog (slechts) als kostenverhogend worden uitgelegd. Door de economische waarde van een circulair gebouw mee te wegen kan dit doorbroken worden en zetten we de volgende stap naar een circulaire bouweconomie.
