‘Een kantoor is geen vliegtuig’

4 min

 

‘Een kantoor is geen vliegtuig’

Kantoorwerkplekken vergelijken met de vliegtuigindustrie is een te simplistische vergelijking. Dat vindt expert Jan Gerard Hoendervanger van Smart WorkPlace partner Healthy Workplace.

Niets nieuws: kantoorwerkplekken kennen over het algemeen een lage bezettingsgraad. Een gemiddelde van rond de 50% is heel gebruikelijk en zelfs op de drukste momenten zijn percentages boven de 70% vrij zeldzaam.1 Is dat erg? Kan er veel overtollige ruimte worden afgestoten – en dus veel geld worden bespaard – door de bezettingsgraad te verhogen, zoals Colliers recent beweerde2? Ik denk dat dit veel te kort door de bocht is en dat de achterliggende redenering een bedreiging vormt voor het realiseren van werkomgevingen die daadwerkelijk waarde toevoegen.

Als je als kostenbewuste workplace manager wordt geconfronteerd met lage bezettingsgraden, gaan je vingers natuurlijk jeuken. De door Colliers aangehaalde vergelijking met de vliegtuigindustrie spreekt dan aan. Daar wordt er immers alles aan gedaan om te zorgen dat een vliegtuig zo weinig mogelijk aan de grond staat en dat elke stoel op elke vlucht bezet is; zo laat je een kapitaalintensief bedrijfsmiddel optimaal renderen. Ik moet bekennen dat ook ik deze analogie wel heb gebruikt om het vak huisvestingsmanagement te introduceren bij studenten. Tot ik besefte dat de vergelijking fundamenteel mank gaat. Bij kantoren zijn bezettingsgraden veel minder beheersbaar en bovendien veel minder relevant.

Nu kenniswerkers op verschillende locaties kunnen werken, gaan ze vooral nog naar kantoor om met anderen samen te werken en zich onderdeel te voelen van een groep. Dat betekent dat ze er juist willen of moeten zijn wanneer ‘iedereen’ er is. Dit is geen onnozel kuddegedrag, maar een logisch gevolg van de sociale dynamiek die een verzameling mensen tot een organisatie maakt. Niet te vergelijken met een vliegtuig, waar je in zit met een willekeurige groep medereizigers, waarmee je alleen gemeen hebt dat je toevallig op hetzelfde moment van A naar B gaat. Kantoren kun je vooral laten renderen door de sociale dynamiek in een organisatie optimaal te ondersteunen, niet door de bezettingsgraad te maximaliseren.

Ik ben erg voor het delen van voorzieningen waar dat zinvol en mogelijk is, daarom ben ik ook een tevreden Greenwheels klant. Maar ook hiervoor geldt, dat het niet uitmaakt wie de medegebruikers zijn, terwijl dat voor een kantoor juist cruciaal is. Wat dacht je trouwens van de bezettingsgraad van de vele (lease)auto’s die worden gebruikt om naar kantoor te gaan? Of van het OV dat alleen in de spits (over)vol is? Of de badkamer thuis, die je maar tweemaal per dag gebruikt; etcetera. Als je er zo over nadenkt, zijn lage bezettingsgraden eerder regel dan uitzondering en niet zomaar te bestempelen als een probleem dat we zouden moeten en kunnen oplossen. Vaak zijn ze onvermijdelijk en prima te accepteren.

Dat een ‘gemiddelde piekbezetting’ van meer dan 70% in de praktijk uitzonderlijk is, ook in kantoren met flexplekken, berust niet op toeval, onkunde of weerstand tegen verandering. Het geeft aan dat er een marge moet zijn voor het opvangen van fluctuaties op korte en langere termijn. Bovendien is enige overcapaciteit noodzakelijk om daadwerkelijk keuzevrijheid te bieden binnen activiteitgerelateerde werkomgevingen; dit blijkt vaak nog onder de maat, zoals ik in mijn vorige SWP blog schreef.

Het is op zich een goed idee om overcapaciteit te beperken; van verspilling worden de economie en het milieu niets wijzer. En er zijn beslist situaties waar men met minder vierkante meters toe zou kunnen. Maar dit moet in mijn ogen de laatste stap zijn bij het bepalen van de ruimtebehoefte, niet het vertrekpunt. De uitkomsten van een bezettingsmeting kun je prima gebruiken om het gesprek aan te gaan over (on)gewenste gedragspatronen. Veelal is (meer) gelijktijdige aanwezigheid gewenst, met het oog op samenwerking en verbondenheid. Dan is het vervolgens de vraag, hoe de werkomgeving dat kan bevorderen met de juiste ruimten, voorzieningen en sfeer. Door eenzijdig in te zetten op ruimtereductie maak je het kantoor (nog) minder aantrekkelijk. Met als gevolg een verdere daling van de bezettingsgraad, plus – en dat is veel erger – een afname van sociale interactie en binding.

We roepen in ons vakgebied al decennia eensgezind dat toegevoegde waarde van huisvesting veel belangrijker is dan kostenbesparing. Laten we beslissers dan niet langer op het verkeerde been te zetten met al te simplistische vergelijkingen.

Noten

  1. Center for People and Buildings (2014), Het gebruik gemeten; bezettingsgraden in kantorenland.
  2. Colliers International (2019), Bedrijven huren 2,5 miljoen m2 te veel kantoorruimte.

Bron foto: Nos.nl

Delen:

Meer nieuws

Solved Club 25 belicht toekomst van kantoorhuisvesting

Solved Club 25 belicht toekomst van kantoorhuisvesting

vrijdag 12 september

Donderdag 18 september 2025 organiseert Solved in Rotterdam de jaarlijkse Solved Club 25, een exclusief evenement voor beslissers ...

Lees meer

Van koffieautomaat-loopje naar echte beweging

Van koffieautomaat-loopje naar echte beweging

donderdag 11 september

'Zitten is het nieuwe roken' hoor je steeds vaker, maar wat kun je doen om medewerkers in beweging te krijgen? In deze blog ...

Lees meer

De kracht van samenwerken

De kracht van samenwerken

donderdag 11 september

IFM-contracten zijn notoir complex, maar hebben voordelen als efficiëntie, kostenbesparing en betere kwaliteit en consistentie. ...

Lees meer

Flexibiliteit sleutelwoord voor de toekomst

Flexibiliteit sleutelwoord voor de toekomst

woensdag 10 september

Transities op de onderwijscampus buitelen over elkaar heen: van energie- en CO2-reductie tot groene mobiliteit en hergebruik ...

Lees meer

Het belang van gezonde luchtkwaliteit

Het belang van gezonde luchtkwaliteit

dinsdag 9 september

Een gezonde schoolomgeving zou vanzelfsprekend moeten zijn. Toch blijkt dat ruim 80% van de Nederlandse scholen te maken ...

Lees meer

Whitepaper: Zo creëer je een toekomstbestendige vergaderruimte

Whitepaper: Zo creëer je een toekomstbestendige vergaderruimte

dinsdag 9 september

Herken je dat? Een vergadering die moeizaam op gang komt omdat het scherm niet werkt, de microfoon hapert of de verbinding ...

Lees meer

Concurrenten komen samen voor duurzame doorbraak

Concurrenten komen samen voor duurzame doorbraak

maandag 8 september

Asito heeft een belangrijke stap gezet richting haar duurzaamheidsdoelstellingen door volledig over te stappen op circulaire ...

Lees meer

Gispen zet stappen naar de toekomst in duurzaamheidsverslag 

Gispen zet stappen naar de toekomst in duurzaamheidsverslag 

vrijdag 5 september

Gispen publiceert het nieuwe Duurzaamheidsverslag 2024: een jaarverslag over de in het vorige jaar behaalde resultaten en ...

Lees meer

TU Delft experimenteert met groene gevels.

TU Delft experimenteert met groene gevels.

donderdag 4 september

TU Delft onderzoekt hoe groene gevels kunnen bijdragen aan een toekomstbestendige campus. Daarbij worden diverse systemen ...

Lees meer

Maarten Bronda nieuwe CFO Sodexo Nederland

Maarten Bronda nieuwe CFO Sodexo Nederland

woensdag 3 september

Maarten Bronda is per 1 september de nieuwe CFO Sodexo Nederland en maakt deel uit van het directieteam. Sinds 2024 was ...

Lees meer

AT Osborne opnieuw gecertificeerd op hoogste trede van CO2-Prestatieladder

AT Osborne opnieuw gecertificeerd op hoogste trede van CO2-Prestatieladder

woensdag 3 september

AT Osborne heeft voor het vijfde jaar op rij de hoogste trede van de CO2-prestatieladder behaald. Het adviesbureau heeft, ...

Lees meer

Alvero publiceert duurzaamheidsverslag 2025

Alvero publiceert duurzaamheidsverslag 2025

dinsdag 2 september

Met het verslag 'Maak gebruik van wat er is' laat Alvero zien hoe meubelverhuur is uitgegroeid tot een strategische pijler ...

Lees meer

Tien MVO-managers op de shortlist voor titel ‘MVO Manager van het Jaar 2025’ 

Tien MVO-managers op de shortlist voor titel ‘MVO Manager ...

dinsdag 2 september

De shortlist met 10 kandidaten voor de MVO Manager van het Jaar verkiezing editie 2025 is bekend gemaakt. Dit jaar ...

Lees meer

Whitepaper: Natuurlijke elementen in de werkomgeving

Whitepaper: Natuurlijke elementen in de werkomgeving

maandag 1 september

Natuurlijke elementen op de werkvloer dragen bij aan een gezondere en productievere werkomgeving. In HEYDAY's nieuwe whitepaper ...

Lees meer

Stichting Politieveteraan ontvangt winnaarscheque ISS WorkPlace Manager Award 

Stichting Politieveteraan ontvangt winnaarscheque ISS WorkPlace ...

vrijdag 29 augustus

Namens ISS en Maaike van Kats (winnaar WorkPlace Manager 2024) heeft Wim Kooyman op 26 augustus de winnaarscheque van de ...

Lees meer

ISS en SBB versterken samenwerking voor meer stagekansen in facilitaire dienstverlening

ISS en SBB versterken samenwerking voor meer stagekansen in facilitaire ...

donderdag 28 augustus

ISS en de Samenwerkingsorganisatie Beroepsonderwijs Bedrijfsleven (SBB) bundelen hun krachten om jongeren betere kansen ...

Lees meer

Gen Z helpt oudere collega’s met AI en verhogen productiviteit op de werkvloer

Gen Z helpt oudere collega’s met AI en verhogen productiviteit ...

woensdag 27 augustus

Uit nieuw internationaal onderzoek van International Workplace Group (IWG), bekend van onder meer Spaces en Regus, blijkt ...

Lees meer

5 jaar hybride werken: wat werkt, wat schuurt?

5 jaar hybride werken: wat werkt, wat schuurt?

woensdag 27 augustus

Op woensdag 27 augustus 2025 vindt het jaarlijkse congres van het Center for People and Buildings (CFPB) plaats, ditmaal ...

Lees meer

Minder vierkante meters, meer visie bij VGZ

Minder vierkante meters, meer visie bij VGZ

dinsdag 26 augustus

Wat doe je als je te veel kantoorruimte hebt, maar toch strategisch aanwezig wilt blijven in de regio? Die vraag lag op ...

Lees meer

Jubileum WorkPlace Xperience 2026 in Jaarbeurs Utrecht

Jubileum WorkPlace Xperience 2026 in Jaarbeurs Utrecht

dinsdag 26 augustus

Op 22 en 23 april 2026 vindt de vijfde editie van de WorkPlace Xperience plaats in de Jaarbeurs Utrecht. Deze jubileumeditie ...

Lees meer

Terug naar boven