‘Een kantoor is geen vliegtuig’

4 min

 

‘Een kantoor is geen vliegtuig’

Kantoorwerkplekken vergelijken met de vliegtuigindustrie is een te simplistische vergelijking. Dat vindt expert Jan Gerard Hoendervanger van Smart WorkPlace partner Healthy Workplace.

Niets nieuws: kantoorwerkplekken kennen over het algemeen een lage bezettingsgraad. Een gemiddelde van rond de 50% is heel gebruikelijk en zelfs op de drukste momenten zijn percentages boven de 70% vrij zeldzaam.1 Is dat erg? Kan er veel overtollige ruimte worden afgestoten – en dus veel geld worden bespaard – door de bezettingsgraad te verhogen, zoals Colliers recent beweerde2? Ik denk dat dit veel te kort door de bocht is en dat de achterliggende redenering een bedreiging vormt voor het realiseren van werkomgevingen die daadwerkelijk waarde toevoegen.

Als je als kostenbewuste workplace manager wordt geconfronteerd met lage bezettingsgraden, gaan je vingers natuurlijk jeuken. De door Colliers aangehaalde vergelijking met de vliegtuigindustrie spreekt dan aan. Daar wordt er immers alles aan gedaan om te zorgen dat een vliegtuig zo weinig mogelijk aan de grond staat en dat elke stoel op elke vlucht bezet is; zo laat je een kapitaalintensief bedrijfsmiddel optimaal renderen. Ik moet bekennen dat ook ik deze analogie wel heb gebruikt om het vak huisvestingsmanagement te introduceren bij studenten. Tot ik besefte dat de vergelijking fundamenteel mank gaat. Bij kantoren zijn bezettingsgraden veel minder beheersbaar en bovendien veel minder relevant.

Nu kenniswerkers op verschillende locaties kunnen werken, gaan ze vooral nog naar kantoor om met anderen samen te werken en zich onderdeel te voelen van een groep. Dat betekent dat ze er juist willen of moeten zijn wanneer ‘iedereen’ er is. Dit is geen onnozel kuddegedrag, maar een logisch gevolg van de sociale dynamiek die een verzameling mensen tot een organisatie maakt. Niet te vergelijken met een vliegtuig, waar je in zit met een willekeurige groep medereizigers, waarmee je alleen gemeen hebt dat je toevallig op hetzelfde moment van A naar B gaat. Kantoren kun je vooral laten renderen door de sociale dynamiek in een organisatie optimaal te ondersteunen, niet door de bezettingsgraad te maximaliseren.

Ik ben erg voor het delen van voorzieningen waar dat zinvol en mogelijk is, daarom ben ik ook een tevreden Greenwheels klant. Maar ook hiervoor geldt, dat het niet uitmaakt wie de medegebruikers zijn, terwijl dat voor een kantoor juist cruciaal is. Wat dacht je trouwens van de bezettingsgraad van de vele (lease)auto’s die worden gebruikt om naar kantoor te gaan? Of van het OV dat alleen in de spits (over)vol is? Of de badkamer thuis, die je maar tweemaal per dag gebruikt; etcetera. Als je er zo over nadenkt, zijn lage bezettingsgraden eerder regel dan uitzondering en niet zomaar te bestempelen als een probleem dat we zouden moeten en kunnen oplossen. Vaak zijn ze onvermijdelijk en prima te accepteren.

Dat een ‘gemiddelde piekbezetting’ van meer dan 70% in de praktijk uitzonderlijk is, ook in kantoren met flexplekken, berust niet op toeval, onkunde of weerstand tegen verandering. Het geeft aan dat er een marge moet zijn voor het opvangen van fluctuaties op korte en langere termijn. Bovendien is enige overcapaciteit noodzakelijk om daadwerkelijk keuzevrijheid te bieden binnen activiteitgerelateerde werkomgevingen; dit blijkt vaak nog onder de maat, zoals ik in mijn vorige SWP blog schreef.

Het is op zich een goed idee om overcapaciteit te beperken; van verspilling worden de economie en het milieu niets wijzer. En er zijn beslist situaties waar men met minder vierkante meters toe zou kunnen. Maar dit moet in mijn ogen de laatste stap zijn bij het bepalen van de ruimtebehoefte, niet het vertrekpunt. De uitkomsten van een bezettingsmeting kun je prima gebruiken om het gesprek aan te gaan over (on)gewenste gedragspatronen. Veelal is (meer) gelijktijdige aanwezigheid gewenst, met het oog op samenwerking en verbondenheid. Dan is het vervolgens de vraag, hoe de werkomgeving dat kan bevorderen met de juiste ruimten, voorzieningen en sfeer. Door eenzijdig in te zetten op ruimtereductie maak je het kantoor (nog) minder aantrekkelijk. Met als gevolg een verdere daling van de bezettingsgraad, plus – en dat is veel erger – een afname van sociale interactie en binding.

We roepen in ons vakgebied al decennia eensgezind dat toegevoegde waarde van huisvesting veel belangrijker is dan kostenbesparing. Laten we beslissers dan niet langer op het verkeerde been te zetten met al te simplistische vergelijkingen.

Noten

  1. Center for People and Buildings (2014), Het gebruik gemeten; bezettingsgraden in kantorenland.
  2. Colliers International (2019), Bedrijven huren 2,5 miljoen m2 te veel kantoorruimte.

Bron foto: Nos.nl

Delen:

Meer nieuws

<span>Hoe ontwikkel je succesvolle ecosystemen op een campus?</span>

Hoe ontwikkel je succesvolle ecosystemen op een campus?

dinsdag 29 april

Tijdens het event Campus Day op 5 juni vertelt Margot Nijkamp over het ontwikkelen van ecosystemen op een campus. Een inspirerend ...

Lees meer

Whitepaper Solved overhandigd tijdens de WorkPlace Xperience

Whitepaper Solved overhandigd tijdens de WorkPlace Xperience

maandag 28 april

Michael Kortekaas nam tijdens de WorkPlace Xperience 2025 Solved's nieuwe whitepaper 'Geen pleisters plakken, maar kansen ...

Lees meer

Entweder nieuwe Smart WorkPlace

Entweder nieuwe Smart WorkPlace

maandag 28 april

Inspirerende werkomgevingen waar iedereen wint, daar zet Entweder zich voor in. Het bedrijf uit Twente sluit zich aan bij ...

Lees meer

De WorkPlace Xperience 2025 aftermovie

De WorkPlace Xperience 2025 aftermovie

vrijdag 25 april

Op 15 en 16 april 2025 zetten 1.850 deelnemers de duurzame stap naar de gezonde en gelukkige werkomgeving van morgen.

Lees meer

Blog Wim Kooyman: Kantoorschaamte

Blog Wim Kooyman: Kantoorschaamte

donderdag 24 april

Kantoorleegstand dwingt ons niet alleen om opnieuw na te denken over de rol van de werkplek in ons leven, het doet tegelijk ...

Lees meer

Sweco opent locatie Wonderwoods in hartje Utrecht

Sweco opent locatie Wonderwoods in hartje Utrecht

donderdag 24 april

Het nieuwe kantoor van Sweco staat in Utrecht en biedt een nieuwe werkplek voor de afdelingen Srchitectuur, Stedelijke planning ...

Lees meer

Leegstaande kantoren bieden ruimte voor duizenden extra woningen

Leegstaande kantoren bieden ruimte voor duizenden extra woningen

woensdag 23 april

Tijdens een uitzending van BNR’s The Daily Move pleitte Wietse Walinga, directeur van Duurzaam Gebouwd, voor het benutten ...

Lees meer

De campus vraagt om flexibiliteit en schaalgrootte

De campus vraagt om flexibiliteit en schaalgrootte

woensdag 23 april

De mbo-campus moet een weerspiegeling zijn van de maatschappij, flexibel om in te spelen op een veranderende onderwijsstrategie ...

Lees meer

Rapport belicht wat opgeleide Gen Z’ers écht willen

Rapport belicht wat opgeleide Gen Z’ers écht willen

woensdag 23 april

De Nederlandse technische sectoren staan aan de vooravond van een groot probleem: een flink deel van de ervaren vakmensen ...

Lees meer

Nieuw lab voor UvA door slimme aanpak bij netcongestie

Nieuw lab voor UvA door slimme aanpak bij netcongestie

dinsdag 22 april

Hoe realiseer je een nieuw Quantumlab te midden van netcongestie? RoyalHaskoningDHV helpt de Universiteit van Amsterdam ...

Lees meer

Tweede editie van BNW Index gelanceerd op WorkPlace Xperience

Tweede editie van BNW Index gelanceerd op WorkPlace Xperience

woensdag 16 april

YNNO en Smart WorkPlace (SWP) lanceerden vandaag de Benchmark voor de Nederlandse Werkomgeving (BNW Index) tijdens de WorkPlace ...

Lees meer

Iris Kranenburg wint ISS WorkPlace Talent of the Year

Iris Kranenburg wint ISS WorkPlace Talent of the Year

dinsdag 15 april

De winnares van de ISS WorkPlace Talent of the Year-award is Iris Kranenburg, werkzaam als Professional Huisvesting & ...

Lees meer

Annemarie Melissen wint ISS WorkPlace Manager of the year Award

Annemarie Melissen wint ISS WorkPlace Manager of the year Award

dinsdag 15 april

Tijdens de WorkPlace Xperience 2025 is Annemarie Melissen, Project Manager Real Estate bij FrieslandCampina, beloond ...

Lees meer

Navigating Stress wint de CSU Smart Solution of the Year Award

Navigating Stress wint de CSU Smart Solution of the Year Award

dinsdag 15 april

Navigating Stress is uitgeroepen tot winnaar van de CSU Smart Solution of the Year-award 2025. Geert Kruijswijk en Mirte ...

Lees meer

Full House Deal maakt ruimte voor 200.000 extra woningen

Full House Deal maakt ruimte voor 200.000 extra woningen

maandag 14 april

Door hybride werken worden kantoren structureel minder gebruikt. Veel organisaties kampen met lage bezettingsgraden, terwijl ...

Lees meer

Naar slimme kantoren en dynamische huurmodellen

Naar slimme kantoren en dynamische huurmodellen

maandag 14 april

Hybride werken gaat niet meer weg en dat heeft gevolgen voor de optimale werkplek op kantoor, nu en in de toekomst. In de ...

Lees meer

Whitepaper: Integrale waardengerichte businesscases

Whitepaper: Integrale waardengerichte businesscases

vrijdag 11 april

Businesscases en besluitvorming zijn een belangrijke stap in elk project. Maar hoe gaat de praktijk om met businesscases? ...

Lees meer

Duurzame werkomgeving die meebeweegt bij Essent

Duurzame werkomgeving die meebeweegt bij Essent

donderdag 10 april

In een gesprek met Smart WorkPlace vertellen Jan Klein Goldewijk (Essent) en YNNO-adviseur Jamie Douw over de realisatie ...

Lees meer

<span>Univé nieuwe partner Smart WorkPlace</span>

Univé nieuwe partner Smart WorkPlace

donderdag 10 april

De coöperatieve verzekeraar Univé wil verder blijven ontwikkelen naar de werkomgeving van de toekomst. Om nieuwe ...

Lees meer

Blog: Digitalisering loont

Blog: Digitalisering loont

woensdag 9 april

Steeds meer organisaties digitaliseren hun facility management processen. En dat is logisch: je bespaart kosten, verbetert ...

Lees meer

Terug naar boven