‘Een kantoor is geen vliegtuig’

4 min

 

‘Een kantoor is geen vliegtuig’

Kantoorwerkplekken vergelijken met de vliegtuigindustrie is een te simplistische vergelijking. Dat vindt expert Jan Gerard Hoendervanger van Smart WorkPlace partner Healthy Workplace.

Niets nieuws: kantoorwerkplekken kennen over het algemeen een lage bezettingsgraad. Een gemiddelde van rond de 50% is heel gebruikelijk en zelfs op de drukste momenten zijn percentages boven de 70% vrij zeldzaam.1 Is dat erg? Kan er veel overtollige ruimte worden afgestoten – en dus veel geld worden bespaard – door de bezettingsgraad te verhogen, zoals Colliers recent beweerde2? Ik denk dat dit veel te kort door de bocht is en dat de achterliggende redenering een bedreiging vormt voor het realiseren van werkomgevingen die daadwerkelijk waarde toevoegen.

Als je als kostenbewuste workplace manager wordt geconfronteerd met lage bezettingsgraden, gaan je vingers natuurlijk jeuken. De door Colliers aangehaalde vergelijking met de vliegtuigindustrie spreekt dan aan. Daar wordt er immers alles aan gedaan om te zorgen dat een vliegtuig zo weinig mogelijk aan de grond staat en dat elke stoel op elke vlucht bezet is; zo laat je een kapitaalintensief bedrijfsmiddel optimaal renderen. Ik moet bekennen dat ook ik deze analogie wel heb gebruikt om het vak huisvestingsmanagement te introduceren bij studenten. Tot ik besefte dat de vergelijking fundamenteel mank gaat. Bij kantoren zijn bezettingsgraden veel minder beheersbaar en bovendien veel minder relevant.

Nu kenniswerkers op verschillende locaties kunnen werken, gaan ze vooral nog naar kantoor om met anderen samen te werken en zich onderdeel te voelen van een groep. Dat betekent dat ze er juist willen of moeten zijn wanneer ‘iedereen’ er is. Dit is geen onnozel kuddegedrag, maar een logisch gevolg van de sociale dynamiek die een verzameling mensen tot een organisatie maakt. Niet te vergelijken met een vliegtuig, waar je in zit met een willekeurige groep medereizigers, waarmee je alleen gemeen hebt dat je toevallig op hetzelfde moment van A naar B gaat. Kantoren kun je vooral laten renderen door de sociale dynamiek in een organisatie optimaal te ondersteunen, niet door de bezettingsgraad te maximaliseren.

Ik ben erg voor het delen van voorzieningen waar dat zinvol en mogelijk is, daarom ben ik ook een tevreden Greenwheels klant. Maar ook hiervoor geldt, dat het niet uitmaakt wie de medegebruikers zijn, terwijl dat voor een kantoor juist cruciaal is. Wat dacht je trouwens van de bezettingsgraad van de vele (lease)auto’s die worden gebruikt om naar kantoor te gaan? Of van het OV dat alleen in de spits (over)vol is? Of de badkamer thuis, die je maar tweemaal per dag gebruikt; etcetera. Als je er zo over nadenkt, zijn lage bezettingsgraden eerder regel dan uitzondering en niet zomaar te bestempelen als een probleem dat we zouden moeten en kunnen oplossen. Vaak zijn ze onvermijdelijk en prima te accepteren.

Dat een ‘gemiddelde piekbezetting’ van meer dan 70% in de praktijk uitzonderlijk is, ook in kantoren met flexplekken, berust niet op toeval, onkunde of weerstand tegen verandering. Het geeft aan dat er een marge moet zijn voor het opvangen van fluctuaties op korte en langere termijn. Bovendien is enige overcapaciteit noodzakelijk om daadwerkelijk keuzevrijheid te bieden binnen activiteitgerelateerde werkomgevingen; dit blijkt vaak nog onder de maat, zoals ik in mijn vorige SWP blog schreef.

Het is op zich een goed idee om overcapaciteit te beperken; van verspilling worden de economie en het milieu niets wijzer. En er zijn beslist situaties waar men met minder vierkante meters toe zou kunnen. Maar dit moet in mijn ogen de laatste stap zijn bij het bepalen van de ruimtebehoefte, niet het vertrekpunt. De uitkomsten van een bezettingsmeting kun je prima gebruiken om het gesprek aan te gaan over (on)gewenste gedragspatronen. Veelal is (meer) gelijktijdige aanwezigheid gewenst, met het oog op samenwerking en verbondenheid. Dan is het vervolgens de vraag, hoe de werkomgeving dat kan bevorderen met de juiste ruimten, voorzieningen en sfeer. Door eenzijdig in te zetten op ruimtereductie maak je het kantoor (nog) minder aantrekkelijk. Met als gevolg een verdere daling van de bezettingsgraad, plus – en dat is veel erger – een afname van sociale interactie en binding.

We roepen in ons vakgebied al decennia eensgezind dat toegevoegde waarde van huisvesting veel belangrijker is dan kostenbesparing. Laten we beslissers dan niet langer op het verkeerde been te zetten met al te simplistische vergelijkingen.

Noten

  1. Center for People and Buildings (2014), Het gebruik gemeten; bezettingsgraden in kantorenland.
  2. Colliers International (2019), Bedrijven huren 2,5 miljoen m2 te veel kantoorruimte.

Bron foto: Nos.nl

Delen:

Meer nieuws

E-zine: WorkPlace Xperience 2025

E-zine: WorkPlace Xperience 2025

donderdag 20 maart

Welkom bij het officiële e-zine van De WorkPlace Xperience 2025! In deze editie lees je alles over de nieuwe thema's, ...

Lees meer

Erik Scherder spreker tijdens City Table XL op 4 april

Erik Scherder spreker tijdens City Table XL op 4 april

donderdag 20 maart

'De invloed van beleving en omgeving op het menselijk brein en haar gedrag' is de titel van de presentatie van Erik Scherder ...

Lees meer

Volksbank kiest voor Sodexo’s foodservice Modern Recipe

Volksbank kiest voor Sodexo’s foodservice Modern Recipe

woensdag 19 maart

Op het hoofdkantoor van de Volksbank in Utrecht genieten de medewerkers sinds kort van duurzaam, vers en gezond eten. De ...

Lees meer

Tweede fase van NRC-verbouwing afgerond

Tweede fase van NRC-verbouwing afgerond

woensdag 19 maart

Na een succesvolle herinrichting van de kantoorruimte in 2023 heeft PD Group nu de tweede fase van de totaalverbouwing in ...

Lees meer

<span>Designers tijdens WorkPlace Xperience 2025</span>

Designers tijdens WorkPlace Xperience 2025

dinsdag 18 maart

Ook dit jaar spelen vier designers een sleutelrol in het vormgeven van een unieke en inspirerende ervaring voor ...

Lees meer

Modern partnerschap: vertrouwen is de basis

Modern partnerschap: vertrouwen is de basis

dinsdag 18 maart

Het partnerschap dat de gemeente Amsterdam, Vebego, TwynstraGudde en VFM zijn aangegaan, is nog maar een half jaar oud. ...

Lees meer

5 juni 2025: Campus Day in Amsterdam!

5 juni 2025: Campus Day in Amsterdam!

maandag 17 maart

De 6e editie van Campus Day heeft als thema 'De campus in transitie'. Welke transities zijn er en hoe benutten we de ...

Lees meer

SWP Talks #59: Integraal Huisvestingsmanagement

SWP Talks #59: Integraal Huisvestingsmanagement

maandag 17 maart

Onder leiding van Wim Kooyman bespreken de deelnemers aan deze SWP Talks het onderwerp 'Integraal Huisvestingsmanagement'. ...

Lees meer

Ictoria en Xtoria versterken de missie van DeFaCo

Ictoria en Xtoria versterken de missie van DeFaCo

vrijdag 14 maart

Vanaf 1 februari 2025 maken Ictoria en Xtoria deel uit van DeFaCo B.V., het moederbedrijf van Breedweer, De Ster en Jaro. ...

Lees meer

Facility & Workplace Management Marktonderzoek

Facility & Workplace Management Marktonderzoek

vrijdag 14 maart

De facilitair manager van de toekomst is flexibel, kostenbewust en op de hoogte van technologie. Dit blijkt uit het Facility ...

Lees meer

Circulariteit meetbaar maken met de Facility Circularity Index

Circulariteit meetbaar maken met de Facility Circularity Index

vrijdag 14 maart

De wereldwijde vraag naar grondstoffen blijft toenemen, terwijl veel natuurlijke hulpbronnen eindig zijn. De urgentie om ...

Lees meer

facilitylinQ nieuwe partner Smart WorkPlace

facilitylinQ nieuwe partner Smart WorkPlace

vrijdag 14 maart

Op het gebied van kantoormeubilair is facilitylinQ is een internationale dienstverlener en helpt organisaties bij het ...

Lees meer

Digitaal contractmanagement in de cateringbranche

Digitaal contractmanagement in de cateringbranche

donderdag 13 maart

The Food Office en Grip Facility slaan de handen ineen om cateringcontractmanagement te digitaliseren. Hierdoor worden de ...

Lees meer

Multifunctionele kantoorruimte in Raadhuis Amstelveen

Multifunctionele kantoorruimte in Raadhuis Amstelveen

woensdag 12 maart

Een mooi project van PD Group in Amstelveen. Dit is een volgende stap in het moderniseren van het historische Raadhuis na ...

Lees meer

Envalue nieuwe partner Smart WorkPlace

Envalue nieuwe partner Smart WorkPlace

woensdag 12 maart

Met data-gedreven inzichten en strategisch advies is Envalue de innovatiefste vastgoedadviseur van Nederland. Om bij te ...

Lees meer

Een schonere en duurzamere werkomgeving met Asito

Een schonere en duurzamere werkomgeving met Asito

dinsdag 11 maart

Asito werkt elke dag aan een betere leefomgeving. In 2028 wil Asito hét meest mensgerichte en data-gedreven schoonmaakbedrijf ...

Lees meer

Online debat: Slimme werkplekken, wat levert het op?

Online debat: Slimme werkplekken, wat levert het op?

dinsdag 11 maart

Samen met experts van Vodafone Business, Spacewell en Zens kijken we op woensdag 2 april in een online debat naar de waarde ...

Lees meer

Stem op ISS WorkPlace Manager en Talent of the Year

Stem op ISS WorkPlace Manager en Talent of the Year

dinsdag 11 maart

De genomineerden voor de ISS WorkPlace Manager en Talent of the Year Awards zijn bekend! Breng hier je stem uit!

Lees meer

Breng je stem uit op de CSU Smart Solution of the Year Award

Breng je stem uit op de CSU Smart Solution of the Year Award

maandag 10 maart

De genomineerde innovaties voor de CSU Smart Solution of the Year Award zijn bekend! Ontdek de innovaties en breng je stem ...

Lees meer

IHP Dashboard voor onderwijshuisvesting

IHP Dashboard voor onderwijshuisvesting

maandag 10 maart

Betrouwbare data is belangrijk om de juiste afwegingen te kunnen maken. Ook geeft het Dashboard gemeenten en schoolbesturen ...

Lees meer

Terug naar boven