‘Een kantoor is geen vliegtuig’

4 min

 

‘Een kantoor is geen vliegtuig’

Kantoorwerkplekken vergelijken met de vliegtuigindustrie is een te simplistische vergelijking. Dat vindt expert Jan Gerard Hoendervanger van Smart WorkPlace partner Healthy Workplace.

Niets nieuws: kantoorwerkplekken kennen over het algemeen een lage bezettingsgraad. Een gemiddelde van rond de 50% is heel gebruikelijk en zelfs op de drukste momenten zijn percentages boven de 70% vrij zeldzaam.1 Is dat erg? Kan er veel overtollige ruimte worden afgestoten – en dus veel geld worden bespaard – door de bezettingsgraad te verhogen, zoals Colliers recent beweerde2? Ik denk dat dit veel te kort door de bocht is en dat de achterliggende redenering een bedreiging vormt voor het realiseren van werkomgevingen die daadwerkelijk waarde toevoegen.

Als je als kostenbewuste workplace manager wordt geconfronteerd met lage bezettingsgraden, gaan je vingers natuurlijk jeuken. De door Colliers aangehaalde vergelijking met de vliegtuigindustrie spreekt dan aan. Daar wordt er immers alles aan gedaan om te zorgen dat een vliegtuig zo weinig mogelijk aan de grond staat en dat elke stoel op elke vlucht bezet is; zo laat je een kapitaalintensief bedrijfsmiddel optimaal renderen. Ik moet bekennen dat ook ik deze analogie wel heb gebruikt om het vak huisvestingsmanagement te introduceren bij studenten. Tot ik besefte dat de vergelijking fundamenteel mank gaat. Bij kantoren zijn bezettingsgraden veel minder beheersbaar en bovendien veel minder relevant.

Nu kenniswerkers op verschillende locaties kunnen werken, gaan ze vooral nog naar kantoor om met anderen samen te werken en zich onderdeel te voelen van een groep. Dat betekent dat ze er juist willen of moeten zijn wanneer ‘iedereen’ er is. Dit is geen onnozel kuddegedrag, maar een logisch gevolg van de sociale dynamiek die een verzameling mensen tot een organisatie maakt. Niet te vergelijken met een vliegtuig, waar je in zit met een willekeurige groep medereizigers, waarmee je alleen gemeen hebt dat je toevallig op hetzelfde moment van A naar B gaat. Kantoren kun je vooral laten renderen door de sociale dynamiek in een organisatie optimaal te ondersteunen, niet door de bezettingsgraad te maximaliseren.

Ik ben erg voor het delen van voorzieningen waar dat zinvol en mogelijk is, daarom ben ik ook een tevreden Greenwheels klant. Maar ook hiervoor geldt, dat het niet uitmaakt wie de medegebruikers zijn, terwijl dat voor een kantoor juist cruciaal is. Wat dacht je trouwens van de bezettingsgraad van de vele (lease)auto’s die worden gebruikt om naar kantoor te gaan? Of van het OV dat alleen in de spits (over)vol is? Of de badkamer thuis, die je maar tweemaal per dag gebruikt; etcetera. Als je er zo over nadenkt, zijn lage bezettingsgraden eerder regel dan uitzondering en niet zomaar te bestempelen als een probleem dat we zouden moeten en kunnen oplossen. Vaak zijn ze onvermijdelijk en prima te accepteren.

Dat een ‘gemiddelde piekbezetting’ van meer dan 70% in de praktijk uitzonderlijk is, ook in kantoren met flexplekken, berust niet op toeval, onkunde of weerstand tegen verandering. Het geeft aan dat er een marge moet zijn voor het opvangen van fluctuaties op korte en langere termijn. Bovendien is enige overcapaciteit noodzakelijk om daadwerkelijk keuzevrijheid te bieden binnen activiteitgerelateerde werkomgevingen; dit blijkt vaak nog onder de maat, zoals ik in mijn vorige SWP blog schreef.

Het is op zich een goed idee om overcapaciteit te beperken; van verspilling worden de economie en het milieu niets wijzer. En er zijn beslist situaties waar men met minder vierkante meters toe zou kunnen. Maar dit moet in mijn ogen de laatste stap zijn bij het bepalen van de ruimtebehoefte, niet het vertrekpunt. De uitkomsten van een bezettingsmeting kun je prima gebruiken om het gesprek aan te gaan over (on)gewenste gedragspatronen. Veelal is (meer) gelijktijdige aanwezigheid gewenst, met het oog op samenwerking en verbondenheid. Dan is het vervolgens de vraag, hoe de werkomgeving dat kan bevorderen met de juiste ruimten, voorzieningen en sfeer. Door eenzijdig in te zetten op ruimtereductie maak je het kantoor (nog) minder aantrekkelijk. Met als gevolg een verdere daling van de bezettingsgraad, plus – en dat is veel erger – een afname van sociale interactie en binding.

We roepen in ons vakgebied al decennia eensgezind dat toegevoegde waarde van huisvesting veel belangrijker is dan kostenbesparing. Laten we beslissers dan niet langer op het verkeerde been te zetten met al te simplistische vergelijkingen.

Noten

  1. Center for People and Buildings (2014), Het gebruik gemeten; bezettingsgraden in kantorenland.
  2. Colliers International (2019), Bedrijven huren 2,5 miljoen m2 te veel kantoorruimte.

Bron foto: Nos.nl

Delen:

Meer nieuws

Hoe PwC vergaderbeheer optimaliseert met Gfacility

Hoe PwC vergaderbeheer optimaliseert met Gfacility

dinsdag 15 juli

In deze klantcase blikken we samen met Maurice Verwer, Director Facility Management & Business Support bij PwC, terug ...

Lees meer

De nieuwe standaard voor circulaire facilitaire diensten 

De nieuwe standaard voor circulaire facilitaire diensten 

maandag 14 juli

Tijdens de Workplace Xperience 2025 presenteerde PHI Factory de Facility Circularity Index (FCI): de eerste methode die ...

Lees meer

Webinar: Circulaire oplossingen binnen de kantooromgeving

Webinar: Circulaire oplossingen binnen de kantooromgeving

donderdag 10 juli

Op woensdag 17 september organiseren we een inspirerend webinar over circulariteit in de gebouwde omgeving.

Lees meer

De ´vraag naar aanwezigheid´ 

De ´vraag naar aanwezigheid´ 

donderdag 10 juli

In deze blog van Gerda Stelpstra, Head of strategy Consulting bij Envalue, kijken we dieper naar de 'vraag om aanwezigheid'. ...

Lees meer

SWP Talks #67: Hospitality

SWP Talks #67: Hospitality

woensdag 9 juli

Anna Casemier zit als host met Lisette van der Valk, Projectmanager Huisvesting van Young Facility, en Hotelier Willem Reimers, ...

Lees meer

WorkPlace Inside: Stephan Simons

WorkPlace Inside: Stephan Simons

woensdag 9 juli

"Ontspanning, inspiratie en grip houden, ook buiten het ondernemen." Daarmee beschrijft Stephan Simons zijn mentaliteit ...

Lees meer

De kracht van een goed werkplekconcept

De kracht van een goed werkplekconcept

dinsdag 8 juli

Solved moest tijdelijk met het hele kantoor verhuizen, een nieuwe plek geeft ook ruimte voor nieuwe inzichten. Silvia de ...

Lees meer

Niet blindstaren op energie

Niet blindstaren op energie

vrijdag 4 juli

Deelnemers aan het rondetafelgesprek 'de kracht van een integrale aanpak' willen zich niet blindstaren op alleen het onderwerp ...

Lees meer

Haskoning opent nieuw duurzaam kantoor

Haskoning opent nieuw duurzaam kantoor

donderdag 3 juli

Op de TU Delft Campus transformeerde Haskoning de monumentale Mijnbouwfaculteit naar een modern Paris Proof kantoor. Voor ...

Lees meer

Gaat AI ons redden?

Gaat AI ons redden?

donderdag 3 juli

In de BNW Index 2024 werd geconstateerd dat ontwikkelingen rondom de werkomgeving elkaar zó snel opvolgen, dat we ...

Lees meer

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

Van complexe huisvestingsopgave naar multifunctioneel stadion

woensdag 2 juli

Op 5 juli 2025 opent SC Cambuur officieel de deuren van haar nieuwe thuisbasis: het Kooi Stadion. Deze datum staat bij veel ...

Lees meer

WorkPlace Inside: Esther Roelofs

WorkPlace Inside: Esther Roelofs

woensdag 2 juli

Wat kan de Himalaya ons leren over een goede werkomgeving? Esther Roelofs vertelt over haar connectie met hiken en de werkplek ...

Lees meer

Natalie Hofman nieuwe business unit directeur HEYDAY Interim

Natalie Hofman nieuwe business unit directeur HEYDAY Interim

dinsdag 1 juli

Per 1 juli is Natalie Hofman aangesteld als de nieuwe business unit directeur bij HEYDAY Interim, een zelfstandige business ...

Lees meer

Het belang van certificering en rapportage bij compliance

Het belang van certificering en rapportage bij compliance

dinsdag 1 juli

Op een zonovergoten ochtend in mei vindt de Compliance Round Table plaats in een heel bijzondere locatie: ‘De Kapel’ ...

Lees meer

Vero: nieuwe gratis AI-agent

Vero: nieuwe gratis AI-agent

maandag 30 juni

Alvero ondersteunt workplace professionals met Agentic AI Introductie Vero: een gratis AI-agent die helpt met vragen, ideeën ...

Lees meer

“Modernisering onderwijsvastgoed moet radicaal anders”

“Modernisering onderwijsvastgoed moet radicaal anders”

maandag 30 juni

“De nood tot vernieuwing van onderwijshuisvesting is hoog”, valt te lezen in een opiniestuk van Jan Joost Flim, ...

Lees meer

E-zine 'Smart Buildings'

E-zine 'Smart Buildings'

donderdag 26 juni

De adoptie, transformatie en mogelijkheden van technologie op de werkplek zijn ongekend en ontwikkelen harder dan ooit. ...

Lees meer

Ontdek met Amabel het nieuwe kantoor van Haskoning

Ontdek met Amabel het nieuwe kantoor van Haskoning

donderdag 26 juni

Op woensdag 2 juli 2025 vertelt Amabel Chiarito over het innovatieve werkplekconcept van Haskoning in het nieuwe, duurzame ...

Lees meer

SmartLabs en IWG kondigen 10-jarige samenwerking aan

SmartLabs en IWG kondigen 10-jarige samenwerking aan

donderdag 26 juni

SmartLabs en International Workplace Group gaan een wereldwijde samenwerking aan van tien jaar. Daarmee spelen ze in op ...

Lees meer

Natuurlijke ontmoetingen in Tripolis Park

Natuurlijke ontmoetingen in Tripolis Park

woensdag 25 juni

Hollandse Nieuwe creëerde voor MVRDV in Tripolis Park een werkomgeving waar betekenisvolle connecties en spontane ontmoetingen ...

Lees meer

Terug naar boven